Налоговый консалтинг

Налоги нерезидента с недвижимости в Узбекистане для граждан США: аренда, продажа и налог на имущество (2026)

Что платит в Узбекистане гражданин США, сдающий или продающий квартиру: 12% с аренды, 12% с разницы цен при продаже и налог на имущество. Кто удерживает налог, в какие сроки и какие документы сохранить для банка и американского консультанта.

Юридическая команда Pactum

Корпоративная практика Pactum

14 ноября 2026 г.15 мин чтения

По состоянию на ноябрь 2026 года гражданин США, не признанный налоговым резидентом Узбекистана (не находившийся в стране более 183 календарных дней в течение любых 12 месяцев подряд, ст. 30 Налогового кодекса Узбекистана), платит с квартиры три налога. С арендной платы действует налог на доходы физических лиц 12% (ст. 382 Кодекса). С продажи те же 12% берут с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки (п. 4 ст. 375). Налог на имущество считают от кадастровой стоимости: с 1 января 2026 года 0,36% для жилья до 200 кв. м включительно и 1,5% при сдаче юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю (ст. 422). Американскую часть ведёт ваш налоговый консультант в США.

Коротко

Статус решают дни, а не гражданство. Нерезидент — тот, кто не набрал более 183 календарных дней в Узбекистане за любой период в 12 месяцев подряд, начинающийся или заканчивающийся в налоговом периоде (ч. 2 ст. 30), и не провёл в Узбекистане больше времени, чем в любой другой стране (ч. 4 ст. 30).
Аренда: 12% с дохода. Компания или ИП-арендатор удерживает налог сам; если арендатор — физическое лицо, порядок подтверждают в налоговом органе до первого платежа.
Продажа: 12% с разницы цен. Освобождение после 36 месяцев владения (п. 7 ст. 378) стоит в главе «Налоговые льготы», а базу нерезидента ст. 366 считает без льгот — по буквальному тексту нерезиденту оно не положено (это толкование, прямой нормы нет). Налог платят до регистрации права, исчисляет его покупатель как налоговый агент (ст. 356, 386).
Налог на имущество платят и иностранцы (ст. 418): до 15 апреля и до 15 октября (ст. 423).
На конвенцию США — СССР 1973 года рассчитывать не стоит: статьи об аренде квартир в ней нет, а в таблице международных договоров Налогового комитета Узбекистана США нет.
Если вы ещё выбираете объект, правила самой покупки описаны на странице покупка недвижимости в Узбекистане гражданами США.

Кто считается нерезидентом

Ваш случай отличается?

Опишите ситуацию — юрист разберёт задачу

Отправляя заявку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных и их передачей юристу-партнёру для ответа (политика)

Пн–пт 9:00–18:00 · +998 78 113 81 01

Ст. 30 Налогового кодекса делит физических лиц по времени пребывания, а не по паспорту. Резидент — тот, кто находился в Узбекистане в совокупности более 183 календарных дней в течение любого последовательного 12-месячного периода, который начинается или заканчивается в налоговом периоде, для которого определяют статус (ч. 2). Резидентом признают и того, кто за налоговый период пробыл в стране менее 183 дней, но дольше, чем в любом другом государстве (ч. 4). Остальные — нерезиденты.

День въезда и выезда определяют по отметкам о пересечении границы (ч. 9), а при недостатке отметок человек сам представляет документы о месте пребывания (ч. 10): сохраняйте паспорта и билеты. Статус определяют заново для каждого налогового периода, которым по НДФЛ служит календарный год (ст. 384).

Квартира на подсчёт дней не влияет: недвижимость названа в ч. 11 ст. 30 лишь среди признаков «центра жизненных интересов» для случая, когда человека резидентом считают два государства. О тех, кто живёт в Узбекистане дольше, — статья об особом налоговом режиме для иностранцев. Валютное резидентство — отдельное понятие (ст. 6 Закона № ЗРУ-573): для бывших граждан см. статью бывший гражданин Узбекистана с паспортом США.

Три налога на одной странице

Что облагается	Ставка	База	Кто платит или удерживает	Норма Налогового кодекса
Арендная плата нерезидента	12%	Доход от аренды	Арендатор — юрлицо или ИП удерживает как налоговый агент; арендатор-физлицо не агент	п. 3 ст. 375; п. 3 ст. 382; п. 1, 2 ч. 1 ст. 386
Продажа квартиры нерезидентом	12%	Цена продажи минус документально подтверждённая цена покупки	Покупатель как налоговый агент; налог уплачивается до регистрации права	п. 4 ст. 375; п. 3 ст. 382; ст. 356; п. 1, 5 ч. 1 ст. 386
Налог на имущество физических лиц	0,36% для жилья до 200 кв. м включительно; 1,5% при сдаче юрлицу или ИП	Кадастровая стоимость, не ниже 42 млн сумов	Собственник; налог исчисляет налоговый орган	ст. 418, 420, 422, 423

Аренда: кто удерживает налог и как платить

Аренда входит в имущественные доходы (п. 3 ст. 375). Нерезидент платит 12% с доходов, не названных в ст. 382 отдельно (дивиденды, проценты, фрахт) — п. 3 ст. 382. База — совокупный доход без налоговых льгот раздела о НДФЛ (п. 2 ч. 1 ст. 366). Вычета расходов на ремонт из арендного дохода нерезидента мы в Кодексе не нашли.

Арендатор — компания или индивидуальный предприниматель

Налоговые агенты — юридические лица Узбекистана и ИП, выплачивающие доход (п. 1, 2 ч. 1 ст. 386). Имущественные доходы по ст. 375 облагаются у агента (п. 3 ст. 387), по нерезидентам агент исчисляет налог и обязан удержать его (ч. 3, 4 ст. 388). Дальше:

Агент удерживает 12% при каждой выплате арендной платы.
Перечисляет налог в бюджет одновременно с выплатой, но не позднее срока сдачи отчётности (ч. 1 ст. 390).
Сдаёт отчётность ежемесячно, не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчётным (п. 2 ч. 1 ст. 389).

Налог удерживают, где бы ни платили арендную плату (ч. 1 ст. 400). Не удержавший агент вносит налог сам вместе с пеней (ч. 3 ст. 386, ч. 4 ст. 400). По вашему требованию он выдаёт справку о доходах и удержанном налоге (ч. 4 ст. 386): она нужна американскому консультанту.

При сдаче юридическому лицу или ИП налог на имущество — 1,5% вместо 0,36% (п. 4 ч. 1 ст. 422).

Арендатор — физическое лицо

Физическое лицо-арендатор в перечне налоговых агентов ст. 386 не названо; по ст. 385 налог может исчисляться и уплачиваться налогоплательщиком самостоятельно. Для арендных доходов без удержания у источника Кодекс описывает такой порядок:

предварительная декларация подаётся в пятидневный срок по истечении первого месяца со дня появления арендных доходов; если договор аренды недвижимости поставлен на учёт в налоговых органах, она не подаётся (ст. 397);
налог платят ежемесячно, до 15-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода, на основании предварительной декларации или извещения; по итогам года сумму пересчитывают по фактическому доходу, а разницу взыскивают или возвращают не позднее 1 июня следующего года (ч. 3 ст. 398).

Оговорка. Ст. 397 и 398 говорят о «налогоплательщиках» и «физических лицах», получающих арендный доход, без указания статуса, но стоят в главе о декларации, где декларируемые доходы названы доходами резидентов (ч. 1 ст. 393), а подача идёт «по месту постоянного жительства» (ч. 1 ст. 397). Как нерезидент подаёт декларацию по аренде физическому лицу, Кодекс отдельной нормой не говорит. Поэтому порядок подтверждается в налоговом органе по месту квартиры до первого платежа; расчёт и уплату мы ведём по доверенности собственника.

Минимальной арендной платы для налога на доходы физических лиц в Налоговом кодексе нет. Постановку договора аренды недвижимости на учёт в налоговых органах Кодекс упоминает (ч. 6 ст. 397), но саму обязанность и её порядок не устанавливает; эти правила мы уточняем до заключения договора.

Продажа квартиры: налог с прибыли

Как считается доход. Доход — превышение суммы реализации над стоимостью приобретения, подтверждаемой документально; без документов по недвижимости доходом признаётся положительная разница между ценой реализации и кадастровой стоимостью (п. 4 ст. 375). Ст. 356 для сделок с налоговым агентом говорит иное: без документов о цене покупки налог удерживают исходя из стоимости реализации. Две нормы расходятся, поэтому документы о цене покупки сохраняйте: договор, платёжные документы, акт приёмки.

Валюта: отчётность по продаже составляют в валюте, в которой нерезидент получает доход, а цену покупки пересчитывают по курсу Центрального банка Узбекистана на дату приобретения (ст. 356).

Льгота «36 месяцев». Для резидента не облагается доход от продажи имущества в частной собственности, кроме продажи жилых помещений, которые были в собственности менее 36 календарных месяцев (п. 7 ст. 378). Нерезиденту она по буквальному тексту не открыта: его налоговая база — совокупный доход без применения налоговых льгот раздела о НДФЛ (п. 2 ч. 1 ст. 366), а ст. 378 стоит в главе 54 этого раздела, которая так и называется — «Налоговые льготы». Прямой фразы «нерезиденту 36 месяцев не положены» в Кодексе нет: это толкование двух норм. То же прочтение касается и освобождения доходов по наследству и дарению от физических лиц (п. 11 ст. 378). Закладывайте налог в расчёт сделки и подтверждайте позицию в налоговом органе до подписания договора.

Кто платит и когда. Налоговыми агентами признаются физические лица, приобретающие имущество, указанное в п. 5 ч. 2 ст. 351 (в него входит недвижимость на территории Узбекистана); они действуют по ст. 356 (п. 5 ч. 1, ч. 2 ст. 386). Покупатель-юрлицо — агент по п. 1 ч. 1 ст. 386. Порядок по ст. 356:

Продавец передаёт агенту копии документов о цене покупки.
Агент до регистрации права собственности подаёт расчёт налога в налоговый орган по месту нахождения недвижимости с копией договора и документами продавца.
В течение десяти рабочих дней налоговый орган выписывает платёжное извещение на сумму налога в национальной валюте.
Налог уплачивается до регистрации права собственности.
В течение одного рабочего дня после документа об уплате выдаётся справка об уплате налога.
Регистрирующий орган оформляет право только при наличии справки.

Оговорка. Ч. 1 ст. 356 описывает продажу юридическим лицом-нерезидентом; покупатель-физлицо применяет её порядок по отсылке ч. 2 ст. 386. Кроме того, ч. 4 ст. 356 называет ставки ст. 353 (ставки для доходов юридических лиц-нерезидентов), тогда как ставка для физического лица-нерезидента — 12% (п. 3 ст. 382). Мы читаем отсылку ст. 386 как отсылку к порядку, а не к ставке, и перед сделкой подтверждаем расчёт в налоговом органе. О самой сделке — в статье купля-продажа недвижимости у нотариуса. Если вы продаёте унаследованную квартиру, документов о цене покупки обычно нет; см. статью наследство в Узбекистане для гражданина США. О дарении между родственниками — дарение недвижимости родственникам: налоги и оформление.

Налог на имущество физических лиц

Налогоплательщики — физические лица, включая иностранных граждан, если иное не предусмотрено международными договорами Узбекистана (ч. 1 ст. 418). Объект — жилые дома и квартиры на территории Узбекистана (п. 1 ст. 419). База — кадастровая стоимость, которую определяет орган, регистрирующий права на недвижимость (ч. 1 ст. 420); для жилья она не может быть ниже 42 млн сумов (ч. 2 ст. 420).

Ставки с 1 января 2026 года (ч. 1 ст. 422, в редакции Закона № ЗРУ-1108 от 25 декабря 2025 года):

Объект	Ставка
Жилые дома, квартиры, дачные строения общей площадью до 200 кв. м включительно	0,36%
Жилые дома и квартиры в городах: свыше 200 до 500 кв. м / свыше 500 кв. м	0,48% / 0,64%
Жилые дома, квартиры, дачные строения в прочих населённых пунктах свыше 200 кв. м	0,48%
Объекты для предпринимательской деятельности или сдаваемые в аренду юрлицу или ИП	1,5%

Региональные представительные органы вправе применять к ставкам коэффициенты от 0,7 до 1,3 (ч. 3 ст. 422), поэтому итог в регионе может отличаться.

Налог исчисляет налоговый орган по месту объекта, исходя из базы на 1 января (ч. 1, 2 ст. 423). Платёжное извещение вручают не позднее 1 марта, в том числе в электронном виде или СМС-сообщением (ч. 10 ст. 423). Платят равными долями до 15 апреля и до 15 октября. При смене собственника в течение года прежний платит с 1 января до месяца, в котором утратил право, новый — с месяца возникновения права (ч. 5 ст. 423); за унаследованное имущество — с месяца, когда у наследника возникло право (ч. 7 ст. 423).

Резидент и нерезидент: что меняется

Вопрос	Резидент	Нерезидент
Ставка с аренды	12% (ч. 1 ст. 381)	12% (п. 3 ст. 382)
Налоговые льготы раздела о НДФЛ	Применяются (п. 1 ч. 1 ст. 366)	Не применяются (п. 2 ч. 1 ст. 366)
Продажа жилья после 36 месяцев владения	Доход не облагается (п. 7 ст. 378)	По буквальному тексту ст. 366 облагается

Конвенция США — СССР 1973 года

IRS относит Узбекистан к бывшим советским республикам, на которые распространяется конвенция 1973 года, а в таблице международных договоров Налогового комитета Узбекистана (55 государств, обновлена 6 марта 2026 года) США нет (подробнее). Об аренде квартир в конвенции ничего нет: ст. III(1)(a) касается платежей за интеллектуальную собственность и оборудование. Ст. III(1)(c) говорит о прибыли резидента другого государства от продажи имущества, полученного по наследству или в дар; применит ли её узбекская сторона к продаже квартиры, первоисточники не подтверждают. Поэтому налог закладывайте по Кодексу, а ссылку на конвенцию обсуждайте с юристом до сделки.

Перевод денег в США и документы для банка

Закон № ЗРУ-598 гарантирует инвесторам перевод денежных средств в иностранной валюте в Узбекистан и из него при условии уплаты налогов и платежей, включая выручку от продажи инвестиций (ст. 17). Инвестор по закону вкладывает средства в целях получения прибыли (ст. 3); относится ли к нему покупатель квартиры для семьи, закон прямо не говорит. Закон № ЗРУ-573 относит покупку и продажу недвижимости к операциям движения капитала (ст. 16), а банки совершают валютные операции при условии представления документов, которые они требуют (ст. 20). Нерезиденты вправе открывать счета в банках Узбекистана (ст. 13); откроет ли банк счёт удалённо, зависит от банка.

Банк, скорее всего, запросит документы об источнике средств и уплате налога:

договор купли-продажи и документ о праве собственности;
справку налогового органа об уплате налога с продажи и платёжные документы;
справки налогового агента об удержанном налоге с аренды и платёжные извещения по налогу на имущество;
выписки по счёту, куда приходит аренда.

О доверенности для представителя — в статье покупка недвижимости в Узбекистане по доверенности из США.

Американская сторона: только две вещи

Американскую декларацию ведёт ваш налоговый консультант в США; мы готовим для него документы об узбекском налоге. Из требований IRS, которые касаются узбекской квартиры и счёта, достаточно двух.

Форма 8938. По разъяснению IRS, иностранная недвижимость в форме 8938 не отражается; личное жильё или сдаваемую недвижимость отражать не нужно. Если недвижимостью владеют через иностранную организацию, отражается доля в ней при превышении порога (IRS, Basic questions and answers on Form 8938; IRS, Comparison of Form 8938 and FBAR).

FBAR. Лицо США, в том числе гражданин, у которого есть финансовый интерес или право подписи по зарубежному финансовому счёту, подаёт FBAR (FinCEN Form 114), если совокупная стоимость таких счетов в любой момент календарного года превышала 10 000 долларов США. Таков и счёт в узбекском банке, куда приходит аренда. Срок — 15 апреля с автоматическим продлением до 15 октября (IRS, FBAR).

Как Pactum помогает

Проверяем статус нерезидента по дням и считаем налог с аренды и продажи для вашего случая.
Готовим пакет для продажи: документы о цене покупки, расчёт для налогового органа и покупателя-агента, сопровождение до справки об уплате налога.
Составляем график платежей по налогу на имущество и аренде и ведём уплату по доверенности.
Собираем досье для банка на перевод в США и документы об узбекском налоге для вашего американского консультанта.

Pactum — юридическая платформа, а не агентство недвижимости: объектов на продажу у нас нет, работаем на стороне покупателя (наследника, собственника). Договор с иностранным клиентом двуязычный, на русском и английском; счёт выставляется в долларах США и оплачивается переводом SWIFT; сторона договора — ООО «PACTUM-AI CA» (PACTUM-AI CA LLC). Стоимость называется после разбора задачи. Начать можно с консультации юриста: 60 минут, 300 000 сум, сумма засчитывается в стоимость услуги. Решение принимают нотариус, банк, налоговый или регистрирующий орган — результата мы не обещаем. Правила покупки — на странице покупка недвижимости в Узбекистане гражданами США.

Телефон +998 78 113 81 01, Telegram, info@pactum.uz, офис: Ташкент, ул. Афросиёб, 21.

Частые вопросы

Какой налог платит американец с аренды квартиры в Узбекистане?

12% от арендной платы (п. 3 ст. 382 Налогового кодекса). Если арендатор — компания или ИП, налог удерживает он при каждой выплате; если физическое лицо, порядок уплаты подтверждается в налоговом органе до первого платежа.

Нужно ли платить налог при продаже, если квартира в собственности больше трёх лет?

Да, по буквальному тексту Кодекса: освобождение за 36 месяцев владения (п. 7 ст. 378) стоит в главе «Налоговые льготы», а база нерезидента определяется без них (п. 2 ч. 1 ст. 366). Прямой нормы нет, позицию подтверждаем в налоговом органе. Налог — 12% с разницы между ценой продажи и подтверждённой ценой покупки.

Нужно ли платить налог на имущество, если я живу в США?

Да: налогоплательщики — и иностранные граждане (ч. 1 ст. 418). Ставка для жилья до 200 кв. м — 0,36% кадастровой стоимости, при сдаче юрлицу или ИП — 1,5% (ст. 422); сроки — 15 апреля и 15 октября (ст. 423).

Можно ли перевести деньги с продажи в США?

Да, банковским переводом, но банк запросит документы, а гарантия ст. 17 Закона № ЗРУ-598 дана инвесторам при условии уплаты налогов.

Нужно ли показывать узбекскую квартиру в американских формах?

Нет, в форме 8938 недвижимость, которой вы владеете напрямую, не отражается. Но если на счёт в узбекском банке приходит аренда и совокупный остаток по зарубежным счетам в любой момент года превысил 10 000 долларов США, подаётся FBAR.

Снижает ли налог конвенция США — СССР 1973 года?

Рассчитывать на это не стоит: статьи о сдаче квартир в аренду в ней нет, а в таблице международных договоров Налогового комитета Узбекистана США не названы.

Источники

Акты приводятся по lex.uz; информация актуальна на ноябрь 2026 года и не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией.

Юрист перезвонит за 15 минут

Юрист ответит на вопрос из статьи. Пн–пт 9:00–18:00