Для инвесторов, семей с корнями в Узбекистане и наследников: что закон разрешает американцу, сколько стоит вход и как вернуть деньги обратно в США.
Может ли гражданин США купить недвижимость в Узбекистане?
Да. Гражданин США может купить в Узбекистане строящуюся или новую недвижимость без вида на жительство: Соединённые Штаты включены в перечень стран, утверждённый постановлением Кабинета Министров Узбекистана № 384 от 13 июля 2022 года. По Указу Президента Узбекистана № УП-101 от 8 апреля 2022 года цена объекта в Ташкенте, Ташкентской области и Самарканде должна быть не ниже эквивалента 150 000 долларов США по договору, заключённому в период строительства, и не ниже 180 000 долларов за сданный объект; в остальных регионах — 70 000 и 85 000 долларов. Новым считается объект, сданный не более трёх лет назад. Земельный участок иностранец купить не может: земля доступна только в аренду. Такая покупка не даёт права на вид на жительство — для него действует отдельный порог, от 300 000 долларов в Ташкенте. Доход нерезидента от аренды облагается в Узбекистане по ставке 12%; налог с продажи считают с разницы между ценой продажи и подтверждённой ценой покупки.
Это не абстрактные риски, а сценарии, из-за которых сделки срываются, а решения госорганов приходят не в вашу пользу.
Задаток внесён за квартиру на вторичном рынке или за дом с участком, а нотариус сделку не удостоверяет.
Не проверяют сразу три условия: объект строится или сдан не более трёх лет назад, цена не ниже порога региона, а земля под домом иностранцу в собственность не переходит.
Покупатель из США оплатил квартиру на этапе котлована и остался с договором, по которому нечего взыскать.
Считают, что эскроу-счета уже обязательны. Пока через них идёт лишь часть проектов, а закон об обязательном эскроу 10 ноября 2026 года принят только Законодательной палатой и начатые стройки не охватит. Проверяем, идёт ли объект через эскроу, и условия договора.
Неясный статус всплывает в самый неудобный момент — при продаже, наследовании или переводе денег в США.
Добровольное получение иностранного гражданства — основание утраты узбекского, а от статуса зависит, действуют ли пороги для иностранцев. Его устанавливают до сделки.
Банк запрашивает документы о происхождении средств и об уплате налога, и перевод зависает.
Закон гарантирует инвестору свободный перевод средств за рубеж после уплаты налогов. Досье — договор, банковская оплата, регистрация права, расчёт налога — собирают в день покупки, а не продажи.
Гражданство покупателя, статус объекта и порог для региона — письменно, до задатка.
Права на землю, разрешение на строительство, обременения и история прав.
Цена с запасом к долларовому порогу после пересчёта из сумов, сроки сдачи, ответственность застройщика и возврат денег.
Текст доверенности для нотариуса в США, апостиль и перевод; удостоверение сделки и регистрация права в Узбекистане.
Расчёт налога нерезидента с аренды и продажи, налог на имущество и досье для банка на перевод в США.
Созвон на английском или русском: цель покупки, бюджет, гражданство.
Письменное заключение: можно ли покупать этот объект и на каких условиях.
Лично во время безвизовой поездки или через представителя по доверенности с апостилем; расчёты — через банк.
Регистрация права, аренда, налоги и перевод денег в США.
Каждый пункт — со ссылкой на первоисточник, чтобы вы могли проверить его сами.
Граждане государств из перечня Кабинета Министров вправе покупать в Узбекистане строящиеся и новые объекты, кроме земельных участков, без вида на жительство: в Ташкенте, Ташкентской области и Самарканде — от эквивалента 150 000 долларов США по договору периода строительства и от 180 000 долларов за сданный объект, в других регионах — от 70 000 и 85 000 долларов. Такая покупка не даёт права на регистрацию по месту жительства и вид на жительство (п. 3 Указа № УП-101 от 8 апреля 2022 года).
lex.uz — Указ № УП-101, п. 3Соединённые Штаты Америки входят в перечень стран, граждане которых вправе покупать новые объекты без вида на жительство. Новым считается строящийся объект либо объект, право на который возникло на основании акта приёмки и который принят в эксплуатацию не более трёх лет назад (постановление Кабинета Министров № 384 от 13 июля 2022 года).
lex.uz — ПКМ № 384 (текст на узбекском)Расчёты по таким сделкам проводятся через банковские счета, а подтверждение оплаты представляется нотариусу; при покупке несколькими лицами доля каждого должна быть не ниже порога. Для иностранных граждан с картой «Ватандош» порог цены не применяется и вид на жительство не требуется — дополнение от 26 августа 2025 года (п. 32-1 регламента нотариусов, постановление Кабинета Министров № 726).
lex.uz — регламент нотариусов, ПКМ № 726 (текст на узбекском)Право на вид на жительство получают граждане стран из приложения № 6, включая США, при покупке недвижимости на сумму не менее эквивалента 300 000 долларов США в Ташкенте и Ташкентской области, 200 000 долларов в Самаркандской, Бухарской, Наманганской, Андижанской, Ферганской и Хорезмской областях и 100 000 долларов в остальных регионах (п. 5 Указа № УП-5611 от 5 января 2019 года).
lex.uz — Указ № УП-5611, п. 5 и приложение № 6С 1 января 2026 года для граждан США действует безвизовый режим сроком до 30 дней со дня въезда в Узбекистан (п. 1 Указа № УП-203 от 3 ноября 2025 года).
lex.uz — Указ № УП-203Иностранные граждане могут владеть земельными участками в Узбекистане только на праве аренды (ст. 17 Земельного кодекса).
lex.uz — ст. 17 Земельного кодексаДоговор продажи жилого дома или квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 488 Гражданского кодекса), а переход права собственности к покупателю — государственной регистрации (ст. 481).
lex.uz — ст. 481 и 488 Гражданского кодексаДоходы физического лица — нерезидента от источников в Узбекистане облагаются по ставке 10% для дивидендов и процентов и 12% для остальных доходов, не относящихся к фрахту (ст. 382 Налогового кодекса); доход от продажи имущества — превышение суммы продажи над документально подтверждённой стоимостью покупки (ст. 375).
lex.uz — ст. 375 и 382 Налогового кодексаНалог на имущество физических лиц для квартир и жилых домов площадью до 200 кв. м с 1 января 2026 года составляет 0,36% кадастровой стоимости, а для объектов, сдаваемых в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, — 1,5% (ст. 420 и 422 Налогового кодекса).
lex.uz — ст. 420 и 422 Налогового кодексаИнвесторам гарантируется свободный перевод денежных средств в иностранной валюте в Узбекистан и из него при условии уплаты налогов и платежей, включая доход от инвестиций и выручку от их продажи; репатриация может быть приостановлена при правонарушении инвестора либо по судебному или арбитражному решению (ст. 17 Закона № ЗРУ-598 от 25 декабря 2019 года).
lex.uz — ст. 17 Закона № ЗРУ-598У Узбекистана есть двусторонние инвестиционные договоры с 53 странами, но не с США (Investment Climate Statement Госдепартамента США за 2025 год).
state.gov — Investment Climate Statement 2025Зарубежная недвижимость, которой гражданин США владеет напрямую, не отражается в форме 8938, а зарубежные счета подлежат декларированию в отчёте FBAR, если их совокупный остаток в течение года превышал 10 000 долларов.
irs.gov — сравнение формы 8938 и FBARГаагская конвенция об апостиле действует для США с 15 октября 1981 года и для Узбекистана с 15 апреля 2012 года.
hcch.net — статус Конвенции об апостилеУзбекистан не признаёт принадлежность своих граждан к гражданству иностранного государства (ст. 12), а добровольное приобретение иностранного гражданства — основание утраты гражданства Узбекистана (п. «д» ст. 25 Закона № ЗРУ-610 от 13 марта 2020 года).
lex.uz — Закон № ЗРУ-610, ст. 12 и 25Законодательная палата 10 ноября 2026 года приняла закон о долевом строительстве с обязательными эскроу-счетами для объектов, получивших разрешение на строительство после его вступления в силу. На 13 ноября 2026 года закон не одобрен Сенатом и не подписан.
gazeta.uz — закон о долевом строительстве, 10.11.2026| Параметр | Новостройка без ВНЖ (УП-101) | Покупка с правом на ВНЖ (УП-5611) |
|---|---|---|
| Ташкент и Ташкентская область | от 150 000 долларов по договору периода строительства, от 180 000 за сданный объект | от 300 000 долларов |
| Другие регионы | от 70 000 и 85 000 долларов; город Самарканд — как Ташкент | 200 000 или 100 000 долларов в зависимости от области |
| Какой объект | строящийся или сданный не более трёх лет назад | указ не ограничивает покупку новостройкой |
| Вид на жительство | не даёт — прямо исключено указом | даёт право на получение |
| Земля | только аренда | только аренда |
Режим выбирают по цели. Для доходной квартиры и приездов до 30 дней достаточно новостройки от 150 000 долларов; чтобы жить с семьёй в Ташкенте — от 300 000 долларов, а статус супруга и детей согласовывают с миграционной службой до сделки.
Разберём вашу ситуацию, скажем, что реально сделать и в какие сроки, и назовём стоимость — после того, как поймём объём. Без этого любая цифра была бы выдумкой.
Сначала разобраться с юристом?
Консультация 60 минут — 300 000 сум, с предоплатой. Сумма засчитывается в стоимость услуги, если вы её закажете.
Записаться на консультациюЗдесь нет отзывов и кейсов: их нельзя проверить. Есть только то, что вы можете подтвердить сами.
Нормы приведены со ссылками на первоисточники — lex.uz, Налоговую службу и Госдепартамент США, Гаагскую конференцию — и сверены 13 ноября 2026 года; статус закона о долевом строительстве — по сообщению gazeta.uz.
Pactum — юридическая платформа, а не агентство недвижимости: объектов на продажу у нас нет, мы работаем на стороне покупателя.
Договор с иностранным клиентом — двуязычный, на русском и английском; сторона договора — ООО «PACTUM-AI CA», ИНН 313212227; счёт выставляется в долларах США и оплачивается переводом SWIFT.
Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией по вашей конкретной ситуации. Нормы и тарифы меняются — проверяйте актуальную редакцию по ссылкам на первоисточники выше. Для оценки вашего случая оставьте заявку.