Недвижимость

Покупка недвижимости в Узбекистане по доверенности из США: нотариус, апостиль, перевод и расчёты (2026)

Гражданин США может купить квартиру в Узбекистане через представителя: доверенность удостоверяет нотариус штата, апостиль ставит, как правило, орган штата, договор удостоверяет узбекский нотариус. Разбираем путь документа, срок доверенности и расчёты через банк по состоянию на ноябрь 2026 года.

Юридическая команда Pactum

Корпоративная практика Pactum

14 ноября 2026 г.14 мин чтения

Гражданин США может купить квартиру в Ташкенте, не приезжая в Узбекистан: договор от его имени подписывает представитель по доверенности. По состоянию на ноябрь 2026 года договор продажи квартиры в Узбекистане нотариально удостоверяется, а доверенность на сделку, требующую нотариальной формы, по узбекскому праву тоже должна быть нотариальной (ч. 2 ст. 488 и ч. 2 ст. 135 Гражданского кодекса Узбекистана). Американскую доверенность удостоверяет нотариус штата, затем ставится апостиль: Гаагская конвенция 1961 года действует для США с 15 октября 1981 года и для Узбекистана с 15 апреля 2012 года. Узбекский нотариус принимает иностранный документ при условии апостиля (ст. 91 Закона «О нотариате»), нотариальные действия ведутся на узбекском языке, и сам договор купли-продажи удостоверяет он же. Расчёты по режимам Указов № УП-101 и № УП-5611 идут через банковские счета.

Коротко

Доверенность на квартиру — нотариальная. Договор продажи жилого дома или квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ч. 2 ст. 488 ГК), поэтому по узбекскому праву нотариальная форма нужна и доверенности (ч. 2 ст. 135 ГК).
Нужен апостиль, а не консульская легализация. США и Узбекистан участвуют в Конвенции об апостиле, и среди государств, возражавших против присоединения Узбекистана, США нет (HCCH). Апостиль в США ставит орган штата, порядок зависит от штата.
Форму и срок американской доверенности определяет право места выдачи (ст. 1182 ГК), но из-за формы её не признают недействительной, если соблюдены требования узбекского права. Дату и срок мы советуем прописывать явно.
Условия покупки не зависят от способа подписания. Новостройка — от 150 000 долларов США в Ташкенте по договору периода строительства (п. 3 Указа № УП-101 от 8 апреля 2022 года); с правом на вид на жительство — от 300 000 долларов США в Ташкенте (п. 5 Указа № УП-5611 от 5 января 2019 года).
Открытие счёта представителем зависит от банка. Мы выясняем требования банка до выдачи доверенности.
Американскую часть ведёт ваш налоговый консультант в США; мы готовим для него документы.

Условия покупки: что проверяют до доверенности

Ваш случай отличается?

Опишите ситуацию — юрист разберёт задачу

Отправляя заявку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных и их передачей юристу-партнёру для ответа (политика)

Пн–пт 9:00–18:00 · +998 78 113 81 01

Прежде чем выдавать доверенность, нужно понять, на каком основании американец вправе купить объект. Режимы разобраны на странице покупка недвижимости в Узбекистане гражданами США; здесь — то, что влияет на доверенность.

Режим	Объект	Порог (эквивалент в долларах США)	Основание
Новостройка без вида на жительство	Строящийся или принятый в эксплуатацию не более трёх лет назад; земельные участки исключены	Ташкент, Ташкентская область, Самарканд: 150 000 по договору периода строительства, 180 000 за принятый в эксплуатацию; другие регионы: 70 000 и 85 000	п. 3 Указа № УП-101; ПКМ № 384 от 13 июля 2022 года (США — № 89)
Покупка с правом на вид на жительство	Указ не ограничивает покупку новостройкой	Ташкент и Ташкентская область — 300 000; шесть областей, включая Самаркандскую, — 200 000; остальные — 100 000	п. 5 Указа № УП-5611, приложение № 6 (США — № 95)

Для нотариуса эти условия закреплены в п. 32 и 32¹ Административного регламента удостоверения нотариусами сделок об отчуждении недвижимости (приложение № 1 к ПКМ № 726 от 18 ноября 2020 года, текст на узбекском языке; далее — Регламент). Если покупатель — иностранный гражданин, по общему правилу договор удостоверяют при предъявлении вида на жительство или ID-карты (п. 32); вид на жительство не требуется, если покупка укладывается в пороги Указа № УП-5611 или Указа № УП-101 (п. 32¹). При покупке несколькими лицами в общую собственность доля каждого не может быть ниже порога. Поэтому в доверенности стоит описать объект и режим, а цену сверить с порогом заранее.

Землю иностранный гражданин в собственность не купит: иностранные граждане могут владеть земельными участками только на праве аренды, за исключением случаев ч. 2 ст. 18 кодекса (ч. 3 ст. 17 Земельного кодекса). Дом с участком по доверенности требует отдельной проверки.

Путь документа

Шаг	Что происходит	Основание
1	Проверка права на покупку и объекта	п. 3 Указа № УП-101; ПКМ № 384; п. 32, 32¹ Регламента
2	Текст доверенности: полномочия, объект, срок	ст. 134, 135, 139, 140 ГК
3	Подпись у нотариуса штата	право штата (ст. 1182 ГК)
4	Апостиль органа штата	Конвенция об апостиле
5	Перевод на узбекский язык с заверением	ст. 11 и 68 Закона «О нотариате»
6	Проверка полномочий узбекским нотариусом	ст. 33, 91 Закона; п. 12, 16 Регламента
7	Платёж через банк, документ о нём — нотариусу	п. 32¹ Регламента
8	Удостоверение договора и регистрация права	ч. 2 ст. 488, ст. 481 ГК; п. 56 Регламента

Что говорит Гражданский кодекс о доверенности

Форма. Доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, кроме случаев ст. 136–138 ГК (ч. 2 ст. 135). Эти исключения касаются военнослужащих, лиц в местах лишения свободы, получения корреспонденции и выплат и покупки жилья не касаются.

Срок. Узбекская доверенность выдаётся на срок не более трёх лет; если срок не указан, она действует один год; без даты выдачи она недействительна (ст. 139 ГК). Для иностранной доверенности ст. 1182 ГК устанавливает другое: форма и срок определяются по праву страны, где она выдана, но недействительной из-за формы её не признают, если соблюдены требования узбекского права. Чтобы не спорить, какая норма применяется, Pactum советует указывать дату и срок явно и не выходить за три года. Это рекомендация, а не норма закона.

Кто представитель. Через представителя нельзя совершить сделку, которая по характеру возможна только лично, и сделки, для которых это запрещено законодательными актами (ч. 2 ст. 129, ст. 130 ГК); в проверенных нормах покупка квартиры к ним не отнесена. Представитель не вправе совершать сделки от имени доверителя в отношении себя лично или другого лица, представителем которого он одновременно является, кроме коммерческого представительства (ч. 3 ст. 129). Значит, представитель покупателя не должен действовать и за продавца.

Передоверие. Представитель действует лично и передоверить полномочия может, только если доверенность это разрешает или его вынудили обстоятельства; передоверие оформляется нотариально, а его срок не превышает срок основной доверенности (ст. 140).

Прекращение. Доверенность прекращается истечением срока, отменой, отказом представителя, смертью доверителя или представителя и по другим основаниям ст. 141 ГК. Отменить её можно в любое время, соглашение об отказе от этого права недействительно (ч. 2 ст. 141); об отмене нужно известить представителя и известных третьих лиц (ст. 142).

Договор. Переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 481 ГК). Форма сделки с недвижимостью подчиняется праву места её нахождения, а для недвижимости, внесённой в госреестр Узбекистана, — праву Узбекистана (ч. 3 ст. 1181 ГК).

Нотариус штата и апостиль

По таблице статуса Гаагской конференции по международному частному праву (HCCH) Конвенция действует для США с 15 октября 1981 года, для Узбекистана, присоединившегося 25 июля 2011 года, — с 15 апреля 2012 года. Присоединение действует только в отношениях с государствами, которые не заявили возражений (ст. 12 Конвенции). По странице уведомлений HCCH возражали Бельгия, Германия, Австрия и Греция; США среди них нет. Значит, между США и Узбекистаном Конвенция действует, и консульская легализация доверенности не нужна. Нотариальные акты Конвенция прямо относит к официальным документам, на которые ставится апостиль (ст. 1).

Кто ставит апостиль в США, показывает страница HCCH о компетентных органах. Документы штатов апостилируют назначенные органы штата, как правило офис Secretary of State, но не везде: для Гавайев и Юты названы Lieutenant Governor, для Джорджии — Georgia Superior Courts Clerks' Cooperative Authority. Страница HCCH обновлена 2 сентября 2026 года, но может отставать от правил штата, поэтому порядок, документы и сроки проверяйте на сайте органа своего штата. Нужно ли перед апостилем отдельное заверение нотариуса в другом органе, зависит от штата.

На практике: получите оригинал с апостилем и запасной экземпляр, потому что узбекский нотариус может оставить оригинал у себя (см. ниже), а банку тоже может понадобиться документ.

Узбекский нотариус: язык, перевод и проверка полномочий

Нотариус принимает документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств и от них исходящие, при условии легализации или апостилирования; без них — только в случаях, предусмотренных законодательством и международными договорами (ст. 91 Закона «О нотариате»). Подробнее о признании иностранных документов — в статье признание иностранных документов в Узбекистане; о доверенности из-за границы — доверенность из-за границы: как оформить.

Нотариальные действия совершаются на государственном языке, узбекском; по требованию граждан текст выдаётся на русском или, при возможности, на другом приемлемом языке (ст. 11 Закона). Поэтому английскую доверенность нужно переводить. Нотариус свидетельствует верность перевода, если владеет языками, иначе перевод делает переводчик, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус (ст. 68). Где делать перевод, закон не говорит; формат перевода согласуйте с нотариусом заранее.

Что проверяет нотариус:

Полномочия представителя (ст. 33 Закона; п. 16 Регламента) и личность явившихся: гражданин Узбекистана — паспорт или ID-карта, иностранный гражданин — национальный паспорт (п. 12).
Сведения о доверителе: через систему нотариус проверяет, нет ли записи о смерти доверителя в электронном архиве ЗАГС и не отменена ли нотариально удостоверенная доверенность (п. 16). Это узбекские базы, и об отмене американской доверенности нотариус из них может не узнать; при сомнениях он проверяет доверенность через удостоверившее её лицо (там же).
Объект: принадлежность продавцу, отсутствие запрета на отчуждение и ареста (ст. 44 Закона), справки через систему (п. 22 Регламента). Подробнее — в статье что проверяет нотариус перед сделкой с недвижимостью.
Подпись: стороны подписывают в присутствии нотариуса (п. 52), процесс записывается на аудио и видео (п. 54¹).

Про представителей юридических лиц п. 21 Регламента говорит прямо: оригиналы документов об их полномочиях в нотариальной конторе не оставляют, кроме доверенностей на конкретную сделку, а с остальных снимают заверенные копии. Для доверенности физического лица Регламент этого прямо не решает, и оставит ли нотариус оригинал, зависит от нотариуса — уточняем заранее. Поэтому лучше иметь второй экземпляр с апостилем.

Что включить в доверенность

Закон не содержит перечня полномочий для доверенности на покупку квартиры. Ниже — практика Pactum, основанная на том, что проверяют нотариус и банк; текст согласуйте с юристом.

Данные: ФИО, паспорт и адрес доверителя, данные представителя (имена — полностью, как ст. 35 Закона требует для нотариальных текстов в Узбекистане).
Объект и режим: адрес или описание, застройщик, ориентир цены, режим покупки.
Полномочия: вести переговоры, подписать договор и акт приёма-передачи, оплатить, подавать документы нотариусу, налоговым и регистрирующим органам, застройщику.
Банк: открыть счёт и распоряжаться им, получить подтверждение платежа для нотариуса; примет ли банк такую доверенность без визита доверителя, зависит от банка.
Передоверие, дата, срок, язык: право передоверия (ст. 140), дата и срок (ст. 139), английский текст с переводом.
Запрет на сделки с самим собой и на представительство продавца в той же сделке (ч. 3 ст. 129).

Консульский вариант

Консулы Узбекистана удостоверяют сделки, в том числе доверенности, кроме договоров об отчуждении и залоге недвижимости в Узбекистане (п. 1 ч. 1 ст. 28 Закона «О нотариате»). Значит, доверенность консул удостоверить вправе, а договор купли-продажи — нет. Порядок консульских нотариальных действий установлен Инструкцией, утверждённой постановлением Минюста и МИД № 21 и № 1 от 31 января 2011 года; кому и на каких условиях консульство в США оказывает эту услугу, закон не говорит. Не рассчитывайте на этот вариант, пока консульство письменно не подтвердило условия.

Расчёты и счёт в банке

При покупке по режимам Указов № УП-101 и № УП-5611 расчёты идут через банковские счета, документ о платеже показывают нотариусу (п. 32¹ Регламента). По Закону № ЗРУ-573 о валютном регулировании нерезиденты вправе открывать и использовать счета в банках Узбекистана в иностранной валюте и в сумах (ст. 13); трансграничная валютная операция по покупке и продаже недвижимости относится к операциям движения капитала (ст. 16); иностранную валюту на территории покупают и продают исключительно через банки (ст. 19); банки проводят операции при условии представления нужных им документов (ст. 20). Расчёты за товары, работы и услуги на территории Узбекистана ведутся в сумах, кроме случаев, предусмотренных законом (ст. 9). Закон прямо не говорит, как это применяется к оплате квартиры нерезидентом, поэтому валюту платежа, источник средств и документы согласуйте с банком до подписания.

Регистрация права

После удостоверения договора нотариус вносит в реестр запись о смене правообладателя и одновременно выдаёт выписку (п. 56 Регламента). Для строящегося объекта нотариус запрашивает, среди прочего, кадастровую справку, справку налоговой службы и выписки из реестра по земле и объекту (п. 26). Как оформляется договор с застройщиком, решают нотариус и регистрирующий орган — уточняем до сделки. Закон о долевом строительстве с обязательными эскроу-счетами на 13 ноября 2026 года принят только Законодательной палатой (10 ноября 2026 года), Сенатом не одобрен и не подписан. Условия договора см. также в статьях покупка квартиры в новостройке и срок действия доверенности; налоги нерезидента — налоги нерезидента с недвижимости для граждан США; если вы родились в Узбекистане — бывший гражданин Узбекистана с паспортом США.

Типичные ошибки

Доверенность в простой письменной форме вместо нотариальной (ч. 2 ст. 135, ч. 2 ст. 488 ГК).
Нет апостиля: нотариус принимает иностранный документ при условии апостиля (ст. 91 Закона).
Не указаны дата и срок (ст. 139, 1182 ГК).
Не продумано передоверие: без разрешения в тексте представитель действует лично (ст. 140).
Представитель одновременно действует и за продавца (ч. 3 ст. 129).
Цена не сверена с порогом режима в эквиваленте долларов США (п. 3 Указа № УП-101).
Не выяснено, что требует банк: доверенность, подходящая нотариусу, банк может не принять.
Отмена доверенности как защита: представитель, не знавший об отмене, мог уже действовать (ст. 142, 143 ГК).

Как Pactum помогает

Проверяем право на покупку (покупка недвижимости в Узбекистане гражданами США) и объект: гражданство, режим, порог, статус объекта и застройщика — до задатка и до доверенности.
Готовим текст доверенности на русском и английском и проверяем его до подписания в США: полномочия, срок, передоверие, требования нотариуса и банка.
Сопровождаем сделку в Узбекистане: перевод, нотариус, расчёты через банк, регистрация права.
Собираем досье для банка и документы для американского налогового консультанта.

Pactum — юридическая платформа, а не агентство недвижимости: объектов на продажу у нас нет, работаем на стороне покупателя (наследника, собственника). Договор с иностранным клиентом двуязычный, на русском и английском; счёт выставляется в долларах США и оплачивается переводом SWIFT; сторона договора — ООО «PACTUM-AI CA» (PACTUM-AI CA LLC). Стоимость называется после разбора задачи. Начать можно с консультации юриста: 60 минут, 300 000 сум, сумма засчитывается в стоимость услуги. Решения принимают нотариус, банк, кадастровый или миграционный орган — результата мы не обещаем.

Телефон +998 78 113 81 01, Telegram, info@pactum.uz, офис: Ташкент, ул. Афросиёб, 21.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Ташкенте по доверенности из США?

Да, если покупка допустима для гражданина США по Указу № УП-101 или № УП-5611, а доверенность нотариально удостоверена в США и апостилирована. Полномочия представителя проверяет узбекский нотариус (ст. 33 Закона «О нотариате»). Открытие счёта зависит от банка.

Нужна ли консульская легализация?

Нет, нужен апостиль: конвенция действует для США с 15 октября 1981 года, для Узбекистана с 15 апреля 2012 года, и США не возражали против присоединения Узбекистана. Апостиль ставит орган штата, порядок зависит от штата.

Сколько действует доверенность из США?

Срок определяется по праву страны выдачи (ст. 1182 ГК). Узбекская доверенность действует до трёх лет, без срока — один год, без даты недействительна (ст. 139 ГК). Для иностранной мы советуем указать дату и срок явно, не более трёх лет.

Нужен ли перевод на узбекский язык?

Да. Нотариальные действия совершаются на узбекском языке (ст. 11 Закона «О нотариате»), верность перевода свидетельствует нотариус или подпись переводчика (ст. 68). Формат согласуйте с нотариусом заранее.

Может ли консул Узбекистана в США удостоверить доверенность?

Закон это допускает: консулы удостоверяют доверенности, но не договоры продажи недвижимости в Узбекистане (п. 1 ч. 1 ст. 28 Закона «О нотариате»). Порядок установлен Инструкцией Минюста и МИД 2011 года; кому консульство оказывает услугу, уточняйте в консульстве.

Кто может быть представителем?

Человек, которому вы доверяете: особых требований к представителю для покупки квартиры ГК в ст. 129–144 не устанавливает, но он не может одновременно представлять продавца (ч. 3 ст. 129 ГК).

Как быть с налогами и отчётами в США?

Это американское налоговое право, мы его не консультируем: американскую часть ведёт ваш налоговый консультант в США, мы готовим для него документы — договор, подтверждение оплаты, регистрацию права.

Источники

Акты приводятся по lex.uz, информация актуальна на ноябрь 2026 года и не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией.

Юрист перезвонит за 15 минут

Юрист ответит на вопрос из статьи. Пн–пт 9:00–18:00