Недвижимость

Наследство в Узбекистане для гражданина США: квартира родителей, сроки, продажа и вывод денег

Как гражданину США принять квартиру родителей в Узбекистане, какие сроки на самом деле установлены законом, что сказано об иностранце-наследнике и как продать и вывести деньги. Разбор по актам на ноябрь 2026 года.

Юридическая команда Pactum

Корпоративная практика Pactum

14 ноября 2026 г.14 мин чтения

Гражданин США может унаследовать квартиру родителей в Узбекистане: наследование недвижимости определяется правом Узбекистана как страны, где она находится (ст. 1199 Гражданского кодекса), а иностранцы пользуются в стране гражданской правоспособностью наравне с гражданами, кроме случаев, установленных законами или международными договорами (ст. 1169 ГК). Отдельного срока для принятия наследства в действующем ГК нет: право возникает со дня смерти (ст. 1145), а шесть месяцев — срок, раньше которого нотариус, как правило, не выдаёт свидетельство (ст. 1146). Запрета оставить унаследованную квартиру в собственности мы в проверенных актах не нашли (по состоянию на ноябрь 2026 года), но и прямого разрешения нет: нормы для иностранцев в Указе № УП-101 сформулированы про покупку. С землёй иначе: если у иностранца возникло право собственности на земельный участок, участок подлежит отчуждению в течение шести месяцев (ст. 33 Закона № ЗРУ-728).

Коротко

Право Узбекистана. Недвижимость наследуется по праву места её нахождения (ст. 1199 ГК; ст. 89 Закона «О нотариате»).
Сроки. Срока принятия наследства в ГК нет; шесть месяцев — срок, раньше которого свидетельство обычно не выдают (ст. 1146). Тянуть всё равно опасно: без вас могут поделить наследство (ст. 1151).
Из США можно. Заявление по почте нотариус принимает, но потребует заверить подпись или прийти лично (п. 23 Регламента); документы США нужны с апостилем.
Квартира и дом с участком — разные случаи. Для квартиры запрета не нашли; для участка в собственности иностранца есть норма об отчуждении за шесть месяцев. О покупке: покупка недвижимости в Узбекистане гражданами США.
Налоги. Наследство от близкого родственника необлагаемо по ст. 378 Налогового кодекса, но база нерезидента считается без льгот (ст. 366), и вопрос открыт. С продажи нерезидент платит 12% (ст. 382).
Вывод денег. Гарантия перевода (ст. 17 Закона № ЗРУ-598) дана инвесторам; решает банк по документам.

Какое право применяется

Ваш случай отличается?

Опишите ситуацию — юрист разберёт задачу

Отправляя заявку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных и их передачей юристу-партнёру для ответа (политика)

Пн–пт 9:00–18:00 · +998 78 113 81 01

Вопрос	Норма	Что сказано
Наследование в целом	ст. 1197 ГК	По праву страны последнего постоянного места жительства наследодателя, если ст. 1198–1199 не говорят иное и в завещании не выбрано право страны его гражданства
Недвижимость	ст. 1199 ГК	По праву страны, где она находится; внесённая в государственный реестр Узбекистана — по праву Узбекистана
Нотариальные действия	ст. 89 Закона «О нотариате»	Свидетельство на имущество, причитающееся иностранцу после смерти гражданина Узбекистана, — по законодательству Узбекистана

Место открытия наследства — последнее постоянное место жительства наследодателя (ст. 1117 ГК). Если родитель жил за границей, п. 21 Регламента (приложение № 5 к ПКМ № 726) отсылает к международным договорам Узбекистана о правовой помощи; договор с США мы не проверяли.

Кто наследует

Наследниками могут быть граждане, находившиеся в живых в момент открытия наследства (ст. 1118); гражданство наследника в статье не упоминается. Без завещания в первую очередь получают в равных долях дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1135). Нетрудоспособные и несовершеннолетние близкие наследуют не менее половины законной доли независимо от завещания (ст. 1142). См. очерёдность наследников. При разделе жившие с умершим три года до смерти вправе получить жильё, компенсировав остальным их доли (ст. 1153).

Сроки: что на самом деле написано в законе

Формулы «не принял за шесть месяцев — потерял право» в действующем ГК Узбекистана нет. Сроки в законе такие:

Что	Срок	Норма
Возникновение права	Со дня открытия наследства (дня смерти), если наследник не откажется и не будет лишён права наследовать	ст. 1145 ГК
Выдача свидетельства	Не ранее шести месяцев со дня открытия; раньше — если у нотариуса есть данные, что других наследников нет	ст. 1146 ГК, п. 18 Регламента
Обращение за свидетельством	Законом не установлен: получить свидетельство — право наследника, а не обязанность	п. 18 постановления Пленума Верховного суда № 05 от 20.07.2011
Отказ от наследства	В любое время со дня открытия; отказ нельзя отменить	ст. 1147 ГК, п. 19 постановления Пленума № 05
Отсутствующий наследник	Извещён о разделе и три месяца молчит — остальные делят наследство с выделом его доли; место неизвестно год со дня открытия — так же	ст. 1151 ГК
Выморочное имущество	Признаётся судом по истечении трёх лет со дня открытия (раньше — если охрана дороже имущества) и только если наследников нет, никто не вправе наследовать или все отказались	ст. 1157 ГК

Официальный узбекский текст ст. 1145 и 1146 ГК говорит то же. Закон «О нотариате» в ст. 56 упоминает «срок для принятия наследства, установленный законом», но действующий ГК такого срока не называет.

Что это значит для наследника из США:

В ГК нет ни срока принятия, ни порядка его восстановления, поэтому пропуск шести месяцев сам по себе права не лишает. Как нотариус оформит позднее заявление, уточняем заранее.
Риск промедления в другом: другие наследники получат свидетельство и зарегистрируют право, а раздел может пройти без вас (ст. 1151); если свидетельство уже выдано другому лицу, спор решается иском в суде (п. 18 постановления Пленума № 05). Поэтому заявление лучше подать в первые месяцы.

Как принять наследство из США

Порядок — по регламенту выдачи свидетельств (приложение № 5 к ПКМ № 726 от 18 ноября 2020 года, текст на узбекском) и Закону «О нотариате».

Нотариус — по месту открытия наследства (ст. 1146 ГК), то есть по последнему месту жительства наследодателя (п. 19 Регламента).
Наследственное дело. Если дело не открыто, нотариус принимает заявление об открытии с указанием круга наследников (п. 23 Регламента). Иностранца устанавливают по национальному паспорту (п. 14), в свидетельстве указывают его гражданство, адрес и ИНН (п. 20).
Заявление о принятии. Лично у нотариуса или по почте: такое заявление принимается и с незаверенной подписью, но наследнику сообщают, что подпись нужно засвидетельствовать у нотариуса, консула Узбекистана или должностного лица из ст. 26 Закона «О нотариате» либо прийти лично (п. 23 Регламента). Удостоверение по видеоконференцсвязи закон допускает (ст. 34), применимость решает нотариус.
Документы. Как правило: свидетельства о рождении наследников (о браке — если менялась фамилия), о рождении и браке наследодателя, о смерти, справка о месте жительства и кадастровая справка (п. 29 Регламента). Иностранные акты гражданского состояния действительны при наличии апостиля (ст. 1173 ГК; ст. 91 Закона «О нотариате»).
Апостиль. Конвенция действует для США с 15 октября 1981 года, для Узбекистана — с 15 апреля 2012 года (Гаагская конференция); орган США зависит от штата и документа (перечень).
Доверенность. Полномочия представителя нотариус проверяет (п. 17 Регламента); форма и срок доверенности — по праву страны выдачи (ст. 1182 ГК); отказ от наследства — только при прямо указанном полномочии (ст. 1147). См. о доверенности на ведение наследственного дела и о доверенности из США.
Свидетельство. При запрете, аресте или записи о правах кредиторов выдача приостанавливается до их снятия; при залоге (ипотеке) свидетельство можно выдать с согласия залогодержателя (п. 34 Регламента).
Регистрация. Принятие наследства относится к сделкам с недвижимостью, подлежащим государственной регистрации (ст. 111 ГК); регистрацию права планируйте до продажи.

Имена в документах США и Узбекистана часто записаны по-разному (отчество, транслитерация, девичья фамилия): выявляйте это до апостиля.

Может ли иностранец оставить унаследованную квартиру себе

Что нашли в актах.

Жилищный кодекс применяется и к иностранцам, если иное не установлено законом или международным договором (ст. 2), и называет наследование основанием приобретения жилья без оговорок об иностранцах (ст. 22). Но так же без оговорок там названа и купля-продажа, которую для иностранцев ограничивает Указ № УП-101, поэтому одна ст. 22 разрешением не является.
ГК даёт иностранцам правоспособность наравне с гражданами, кроме случаев, установленных законами или международными договорами (ст. 1169). Регламент нотариусов прямо предусматривает свидетельство на имя наследника-иностранца (п. 20), но о дальнейшей судьбе квартиры молчит.
Указ № УП-101 от 8 апреля 2022 года (п. 3) и п. 32¹ регламента нотариусов говорят о приобретении иностранцами новых объектов; о наследстве — ни слова.

Чего в актах нет. Нормы, запрещающей иностранцу оставить унаследованную квартиру, мы не нашли, как и прямого разрешения и обязанности продать её в какой-либо срок. Это молчание закона, а не гарантия: решают нотариус и кадастровый орган, и их позицию по американскому паспорту мы уточняем письменно до подачи. Вид на жительство по Указу № УП-5611 связан с покупкой; об унаследованной квартире там не сказано.

Квартира и дом с участком.

Объект	Что говорит закон	Что остаётся неясным
Квартира	Наследование — основание приобретения (ст. 22 Жилищного кодекса); запрета для иностранцев не нашли. Участок под многоквартирным домом дают собственникам помещений в общее постоянное пользование (ч. 2 ст. 20 ЗК), поэтому собственность на землю тут, как правило, не возникает	Позиция нотариуса и кадастра по иностранному наследнику
Жилой дом с участком	Иностранцы могут владеть участками только на праве аренды (ч. 3 ст. 17 ЗК). Если участок в собственности (приватизирован), по ст. 33 Закона № ЗРУ-728 возникшее у иностранца право собственности — отчуждение за шесть месяцев, иначе участок уходит государству с преимущественным правом аренды. Если участок в пожизненном наследуемом владении, это право переходит с домом на весь участок (ч. 2 ст. 22 ЗК)	Как ч. 2 ст. 22 сочетается с ч. 3 ст. 17 ЗК для иностранца, закон не говорит; наследование в ст. 33 не названо, но её ч. 2 говорит о любом случае возникновения собственности

Поэтому для дома сначала выясняем по реестру, на каком праве записан участок, и считаем срок ст. 33 Закона № ЗРУ-728 риском, пока нотариус и кадастр не подтвердили иное. См. также наследование земельного участка и переоформление права собственности.

Налоги в Узбекистане

Получение наследства. Пункт 11 ст. 378 Налогового кодекса относит к необлагаемым доходы, полученные от физических лиц по наследству; исключение для недвижимости касается лиц, не являющихся близкими родственниками, а дети и родители — близкие родственники (ст. 60). Но ст. 378 стоит в главе 54 «Налоговые льготы», а база нерезидента считается без налоговых льгот (п. 2 ст. 366). По буквальному тексту это касается и п. 11, и п. 7 (продажа жилья после 36 месяцев). Разъяснения мы не нашли, поэтому ни облагаемости, ни необлагаемости не утверждаем и проверяем вопрос до сделки.

Владение. Налог на имущество с квартир до 200 кв. м — 0,36% кадастровой стоимости (ст. 420, 422 Налогового кодекса); за унаследованное — с месяца, в котором у наследника возникло право собственности (ст. 423).

Продажа. Доход от продажи имущества — превышение цены продажи над документально подтверждённой стоимостью приобретения; без подтверждения по недвижимости доходом признаётся положительная разница между ценой продажи и кадастровой стоимостью (п. 4 ст. 375). Ставка для таких доходов нерезидента — 12% (п. 3 ст. 382). Что считать «стоимостью приобретения» унаследованной квартиры, кодекс прямо не говорит; мы запрашиваем разъяснение налогового органа до сделки. Расчёт — в статье налоги нерезидента с недвижимости для граждан США.

Продажа и вывод денег в США

Продажа. Договор продажи квартиры или жилого дома удостоверяет нотариус и регистрирует государство (ст. 488 ГК), переход права также регистрируется (ст. 481).

Деньги в Узбекистане. Нерезиденты вправе открывать банковские счета в Узбекистане в иностранной валюте и в сумах (ст. 13 Закона № ЗРУ-573). Удалённо ли можно открыть счёт, зависит от банка: требования выясняем заранее.

Перевод в США. Продажа недвижимости отнесена к операциям движения капитала (ст. 16 Закона № ЗРУ-573), а банки проводят валютные операции при представлении документов, которые они требуют (ст. 20). Общего права нерезидента перевести выручку за границу закон не называет. Гарантия ст. 17 Закона № ЗРУ-598 дана инвесторам, то есть тем, кто вкладывает средства в целях получения прибыли; наследник под это определение может не подпасть. Поэтому вывод денег не гарантирован: банк, вероятно, запросит свидетельство о праве на наследство, договор продажи и подтверждение уплаты налога, и его позицию мы выясняем заранее.

Американская сторона. Налоги США мы не консультируем: американскую часть ведёт ваш налоговый консультант в США; мы готовим для него документы. По данным IRS, американское лицо (U.S. person), получившее наследство (bequest) от иностранца, не являющегося резидентом США (nonresident alien), или от иностранной наследственной массы (foreign estate), отражает его в части IV формы 3520, если совокупная сумма за налоговый год превышает 100 000 долларов США (IRS). Если на зарубежных финансовых счетах американского лица совокупно было больше 10 000 долларов США в любой момент календарного года, подаётся отчёт FBAR (IRS).

Если вы ещё гражданин Узбекистана

Узбекистан не признаёт иностранное гражданство своих граждан (ст. 12 Закона № ЗРУ-610); добровольное приобретение иностранного гражданства — основание утраты узбекского (п. «д» ст. 25), но до решения Президента обязанности гражданина сохраняются (ч. 2 ст. 12), так что для Узбекистана вы, вероятнее всего, гражданин; резидентами по Закону № ЗРУ-573 названы и граждане, находящиеся за границей (ст. 6). См. бывший гражданин Узбекистана с паспортом США; статус устанавливаем до обращения к нотариусу.

Типичные ошибки

Считать, что после шести месяцев право потеряно, или годами ничего не подавать, пока другие наследники делят имущество.
Отправить документы без апостиля или с разным написанием имени.
Не учесть участок под домом и срок ст. 33 Закона № ЗРУ-728.

Как Pactum помогает

Проверяем право на наследство и объект: круг наследников, квартира или дом с участком, аресты и залоги; письменно уточняем позицию нотариуса.
Готовим список для апостиля в США, текст доверенности с проверкой до подписания, заявление нотариусу.
Сопровождаем принятие наследства, свидетельство, регистрацию права и, если нужно, продажу через представителя.
Рассчитываем налог нерезидента, готовим досье для банка на перевод в США и документы для вашего налогового консультанта в США.

Pactum — юридическая платформа, а не агентство недвижимости: объектов на продажу у нас нет, мы работаем на стороне наследника и собственника. Договор с иностранным клиентом двуязычный, на русском и английском; счёт выставляется в долларах США и оплачивается переводом SWIFT; сторона договора — ООО «PACTUM-AI CA» (PACTUM-AI CA LLC). Стоимость называется после разбора задачи. Начать можно с консультации юриста: 60 минут, 300 000 сум, сумма засчитывается в стоимость услуги. Решение принимают нотариус, банк, кадастровый или миграционный орган, результата мы не обещаем. О покупке: покупка недвижимости в Узбекистане гражданами США.

Телефон +998 78 113 81 01, Telegram, info@pactum.uz, офис: Ташкент, ул. Афросиёб, 21.

Частые вопросы

Может ли гражданин США унаследовать квартиру в Узбекистане?

Да. Иностранцы пользуются гражданской правоспособностью наравне с гражданами, кроме случаев, установленных законами или международными договорами (ст. 1169 ГК), а нотариальные действия по такому имуществу ведутся по законодательству Узбекистана (ст. 89 Закона «О нотариате»).

В какой срок нужно принять наследство?

Отдельного срока в ГК нет: право возникает со дня смерти (ст. 1145), свидетельство выдают не раньше шести месяцев (раньше — если других наследников нет, ст. 1146), а срок обращения за ним закон не ограничивает (п. 18 постановления Пленума Верховного суда № 05). Тянуть всё равно не стоит: без вас могут поделить наследство (ст. 1151).

Может ли иностранец оставить унаследованную квартиру себе?

Прямого запрета мы не нашли, прямого разрешения тоже: Указ № УП-101 и п. 32¹ Регламента говорят о покупке. Решают нотариус и кадастровый орган; их позицию уточняем до подачи.

А если унаследован дом с участком?

Если участок в собственности, есть прямая норма: возникшее у иностранца право собственности на участок — отчуждение в течение шести месяцев, иначе участок переходит государству (ст. 33 Закона № ЗРУ-728). Для участка в пожизненном наследуемом владении прямой нормы нет — проверяем по делу.

Облагается ли наследство налогом в Узбекистане?

Однозначного ответа нет: для близких родственников наследство необлагаемо (п. 11 ст. 378 Налогового кодекса), но база нерезидента считается без налоговых льгот (ст. 366). Проверяем до сделки.

Можно ли вывести деньги от продажи в США?

Гарантии нет: решает банк по документам. Гарантия перевода (ст. 17 Закона № ЗРУ-598) дана инвесторам, а продажа недвижимости — операция движения капитала (ст. 16 Закона № ЗРУ-573).

Источники

Акты приводятся по lex.uz; информация актуальна на ноябрь 2026 года и не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией.

Юрист перезвонит за 15 минут

Юрист ответит на вопрос из статьи. Пн–пт 9:00–18:00