Kvartira ulushini sotish va sotib olishda afzallik huquqi: bilishingiz kerak bo'lgan hamma narsa

Nega ulushni sotish butun kvartiradan qiyinroq

Agar kvartira bir necha egaga tegishli bo'lsa, ularning har biri aniq xonalarga emas, balki umumiy ulushli mulkdagi mavhum ulushga ega bo'ladi. Bunday ulushni begona shaxslarga sotish mumkin — lekin faqat boshqa umumiy mulk ishtirokchilari uni sotib olish imkoniyatini olganidan keyin. Mana shu — afzallik huquqi (preemptive right). Amaliyotimda men ko'pincha aynan shu tartibning buzilishi sud nizolariga va bitimlarning bekor qilinishiga sabab bo'lishini ko'raman.

Asosiy jihatlar:

• Afzallik huquqi ulushli mulkning barcha ishtirokchilariga taalluqli.
• Boshqa ishtirokchilarni sotish narxi va shartlarini ko'rsatib, yozma ravishda xabardor qilish shart.
• Faqat ularning hech biri belgilangan muddatda ushbu huquqdan foydalanmagan taqdirdagina ulushni uchinchi shaxsga sotish mumkin — va e'lon qilingan narxdan arzonroqqa emas.
• Ko'chmas mulkdagi ulushlar bilan tuzilgan bitimlar notarial tasdiqlashni talab qiladi: bu qonun talabi, formallik emas.

---

Afzallik huquqi qanday ishlaydi: umumiy tartib

Ulush sotuvchisi har bir umumiy mulk ishtirokchisini o'z ulushini sotish niyati haqida yozma ravishda xabardor qilishi, narx va bitimning muhim shartlarini ko'rsatishi shart. Xabarnoma sotuvchida uni olganlik tasdig'i qoladigan tarzda rasmiylashtirilishi kerak — aks holda nizoda tartibga rioya etilganini isbotlash juda qiyin bo'ladi.

Ishtirokchi quyidagi huquqlarga ega:

• Taklifni qabul qilish va ko'rsatilgan shartlarda ulushni sotib olish;
• Rad etish — muddati tugaguncha yozma ravishda;
• Jim qolish — qonun belgilagan muddot o'tgach, uning sukunati rad etish bilan tenglashtiriladi.

Agar ishtirokchilar bir necha kishi bo'lsa, har birini alohida xabardor qilish kerak. Uchinchi shaxsga sotish faqat barchasi rad etgandan yoki muddatni o'tkazib yuborgandan keyin mumkin. Ishtirokchilarga taklif qilinganidan arzonroqqa uchinchi shaxsga sotish mumkin emas: bunday holatda ularning har biri sudda xaridor huquqlarini o'ziga o'tkazishni talab qilishi mumkin.

---

Jadval: kvartira ulushi bilan bitim bosqichlari

---

Notariusga qanday hujjatlar olib borish kerak

Quyidagi to'plamni oldindan tayyorlashni tavsiya qilaman — bu ishni sezilarli darajada tezlashtiradi:

• Bitim barcha ishtirokchilarining (sotuvchi va xaridorning) pasportlari
• Ulushga oid huquq belgilovchi hujjatlar (sotib olish-sotish shartnomasi, meros guvohnomasi, sud qarori va h.k.)
• Mulk huquqini tasdiqlovchi hujjat (reestrdan ko'chirma)
• Kvartiraning texnik hujjatlari
• Afzallik huquqiga rioya qilinganini tasdiqlovchi hujjat: ishtirokchilarning yozma rad etishlari yoki xabarnomalar yuborilganligi va muddatning o'tganligini tasdiqlovchi dalillar
• Agar ulush nikoh davomida sotib olingan bo'lsa — turmush o'rtog'ining roziligi
• Voyaga etmagan shaxs ishtirok etsa — tug'ilish guvohnomasi va vasiylik organining ruxsatnomasi

Har bir aniq holatda hujjatlarning to'liq ro'yxatini notariusdan aniqlashtiring: bitim holatlari har xil bo'ladi.

---

Nima uchun notarius shunchaki «muhr» emas

Ulushlar bilan tuzilgan bitimlarni notarial tasdiqlash qonun bo'yicha majburiy, biroq notariusning roli bu bilan cheklanmaydi. Amaliyotimda men tomonlarning muomala layoqatini tekshiraman, shaxslarini aniqlayman, bitimning huquqiy oqibatlarini tushuntiraman, afzallik huquqiga rioya etilishini va barcha hujjatlarning to'g'ri rasmiylashtirilishini nazorat qilaman. Bu sotuvchini ham, xaridorni ham kelgusi nizolardan himoya qiladi.

Alohida ta'kidlash kerak: bunday shartnomalarni tasdiqlash uchun davlat boji va notarial tarif ulush qiymatiga va bir qancha boshqa omillarga bog'liq. Aniq tariflarni notariusdan murojaat qilgan kuningizda aniqlashtiring, chunki stavkalar vaqti-vaqti bilan qayta ko'rib chiqiladi.

---

Ko'p so'raladigan savollar

Boshqa egalarning roziligisiz ulushni sotish mumkinmi?

Rozilik talab etilmaydi — xabardor qilish tartibiga rioya qilish kifoya. Agar ishtirokchilar rad etgan yoki muddatda javob bermagan bo'lsa, uchinchi shaxsga sotish qonuniy.

Ishtirokchilarni xabardor qilmaslik oqibatlari qanday?

Afzallik huquqi buzilgan har qanday ishtirokchi sudda xaridor huquqlarini o'ziga o'tkazishni talab qilishi mumkin. Bitim amalda unga «o'tishi» mumkin.

Notarial tasdiqlash majburiyatmi?

Ha, ko'chmas mulkdagi umumiy ulushli mulkka oid bitimlar uchun notarial tasdiqlash majburiy talabdir.

Qarindoshga afzallik huquqisiz ulushni sotish mumkinmi?

Yo'q. Afzallik huquqi xaridor kim bo'lishidan qat'i nazar ishlaydi — begona odam yoki sotuvchining qarindoshi. Istisno — hadya: u ishtirokchilarni xabardor qilishni talab qilmaydi, biroq bitim haqiqiy bo'lishi kerak, sotib olish-sotishni berkitmasligi lozim.

Ishtirokchilar javob berishni istamasа, jarayonni qanday tezlashtirish mumkin?

Muddati tugaguncha har bir ishtirokchidan yozma rad etishlarni olish — eng tez yo'l. Barcha tomonlar tayyor bo'lsa, notarius bir tashrif doirasida bunday rad etishlarni rasmiylashtirishga yordam berishi mumkin.

---

*Ushbu maqola ma'lumot berish maqsadida tuzilgan va individual notarial maslahatni almashtirmaydi. Har bir holat aniq hujjatlar va sharoitlarni hisobga olgan holda alohida tahlil qilishni talab etadi.*

---

Agar Toshkentda kvartira ulushini sotish yoki sotib olishni rejalashtirgan bo'lsangiz va bitimni birinchi urinishdayoq to'g'ri o'tkazmoqchi bo'lsangiz — Yunusobod tumanidagi notarial kontoramga murojaat qiling. Men hujjatlarni tartibga solishga yordam beraman, afzallik huquqiga rioya etilishini tekshiraman va bitimni qonunning barcha talablariga muvofiq tasdiqlayman.