Лицензирование и разрешения

Разрешение на строительство в Узбекистане в 2026 году: порядок, сроки, документы

Что нужно для разрешения на строительство в Узбекистане по состоянию на ноябрь 2026 года: когда хватает согласования проекта, а когда нужны АПЗ, экспертиза и разрешение Инспекции, сроки, платежи в сумах, система подачи и штрафы за самовольную стройку.

Юридическая команда Pactum

Корпоративная практика Pactum

4 ноября 2026 г.16 мин чтения

По состоянию на ноябрь 2026 года единого документа «разрешение на строительство» в Узбекистане нет: застройщик проходит цепочку из архитектурно-планировочного задания (АПЗ), согласования проекта, экспертизы, разрешения Инспекции по контролю в сфере строительства и ЖКХ на начало работ и, после стройки, разрешения на эксплуатацию. Для дома до двух этажей, 12 м и 500 м² и нежилого здания до 300 м³ экспертиза и разрешение Инспекции не нужны: проект согласует главное управление строительства области (г. Ташкента) за 7 рабочих дней. По остальным объектам, кроме I категории риска, Инспекция рассматривает заявку за 3 рабочих дня и выдаёт разрешение после оплаты 0,2% стоимости работ госконтролю; заявки подают через my.gov.uz или центр госуслуг. Строительство без уведомления или регистрации в Инспекции — штраф до 88 000 000 сум для должностного лица (200 БРВ), а за многоквартирный дом без разрешения с 30 декабря 2026 года — до 198 000 000 сум.

Коротко

Цепочка вместо одного документа. АПЗ → согласование проекта → экспертиза → разрешение Инспекции на начало строительно-монтажных работ (СМР) → акт приёмки и разрешение на эксплуатацию. АПЗ, заключение экспертизы и разрешение на начало работ действуют по 2 года.
Малые объекты проще. Дом до 2 этажей, 12 м и 500 м² и нежилое здание до 300 м³ идут без экспертизы и разрешения Инспекции; дому АПЗ не нужен.
Сроки по регламентам. АПЗ — 5, 8 или 10 рабочих дней, разрешение на начало СМР — 3, экспертиза — 15 дней для I категории и 30 для II–IV.
Платежи при БРВ 440 000 сум. Сбор за АПЗ 440 000 плюс стоимость АПЗ до 1 760 000, разрешение на эксплуатацию — 132 000, госконтроль — 0,2% стоимости СМР. Госпошлины по ЗРУ-600 за эти разрешения нет.
Уведомление или разрешение. Закон пока говорит об уведомлении о начале СМР, регламент с 24.01.2026 требует разрешение, Закон ЗРУ-1179 закрепит его с 30.12.2026.
Штрафы. Без уведомления или регистрации в Инспекции — 66 000 000 сум гражданину и 88 000 000 сум должностному лицу; самовольную постройку сносят по решению суда.

Разрешение или уведомление: что действует в 2026 году

Ваш случай отличается?

Опишите ситуацию — юрист разберёт задачу

Отправляя заявку, вы соглашаетесь с обработкой персональных данных и их передачей юристу-партнёру для ответа (политика)

Пн–пт 9:00–18:00 · +998 78 113 81 01

Порядок задают Градостроительный кодекс (Закон ЗРУ-676) и постановление Кабинета Министров № 200 от 20.04.2022 (ПКМ № 200), которое утверждает регламенты госуслуг. Приложения 3, 5, 6 и изменения 2026 года на lex.uz есть только на узбекском.

Терминология расходится:

Закон. По ст. 31 Кодекса работы ведутся «после уведомления заказчиком территориальной инспекции о начале строительно-монтажных работ»; в Законе ЗРУ-701 это позиция 19 приложения № 3 (уведомительные процедуры).
Регламент. Приложение 5 к ПКМ № 200 в редакции ПКМ № 666 от 22.10.2025 (с 24.01.2026) оформляет «разрешение на начало СМР»: заявка, регистрация объекта, разрешение с QR-кодом. Работы без него запрещены (п. 5).
Закон ЗРУ-1179. Закон от 28.09.2026 вводит в приложение № 2 к ЗРУ-701 позицию 33¹ «Разрешение на начало СМР» вместо уведомления и вступает в силу 30.12.2026. Уведомление остаётся для автодорог и искусственных сооружений.

Вывод: до 30 декабря 2026 года действуйте по регламенту и получайте разрешение. Штрафная норма КоАО (ч. 9 ст. 99) в узбекском тексте говорит о строительстве «без уведомления или регистрации» Инспекции и, по нашему прочтению, охватывает оба случая.

Какой режим нужен вашему объекту

Категорию риска (I–IV) определяет приложение 2 к ПКМ № 496 от 20.08.2020: дом до 2 этажей — I, больше — II; магазин до 500 м² торговой площади — I, 500–1000 м² — II, 1000–5000 м² — III, больше — IV; кафе до 300 мест — II; жилой дом на 6–12 этажей — III, выше — IV.

Объект	АПЗ	Экспертиза	Разрешение Инспекции	Основание (ПКМ № 200)
Дом до 2 этажей (без цоколя), 12 м, 500 м²	не нужно	не нужна	не нужно	прил. 3 п. 2; прил. 4 п. 5; прил. 5 п. 3
Дом выше 2 этажей, 12 м или больше 500 м²	нужно	обязательна	нужно	прил. 3 п. 2; прил. 4 п. 8; прил. 5 п. 2
Нежилое здание до 300 м³	нужно, кроме лёгких конструкций	не нужна	не нужно	прил. 3 п. 2; прил. 4 п. 5
Нежилое больше 300 м³ (склад, офис, торговый объект)	нужно	обязательна, кроме I категории	нужно, кроме I категории	прил. 4 п. 8; прил. 5 п. 2–3
Реконструкция, перепрофилирование, пристройка	после разрешения на реконструкцию	по общим правилам	по общим правилам	прил. 2 п. 6

Разрешение на реконструкцию не нужно при перепланировке без изменения несущих частей и для лёгких и временных построек (прил. 2 п. 5). Экспертиза необязательна для объектов I категории, домов до 2 этажей, 12 м и 500 м², объектов до 300 м³ и текущего ремонта (ст. 23 Кодекса).

Цепочка документов: этапы, органы и сроки

Сначала нужно право на участок: собственность, аренда, решение хокима или протокол аукциона E-auksion (прил. 3 п. 9). Сроки даны по регламентам; общий срок зависит от проектирования и экспертизы.

Этап	Что получить	Кто выдаёт	Срок	Основание
1	Разрешение на реконструкцию или пристройку (если объект уже есть)	главное управление строительства и ЖКХ области или г. Ташкента	заключения служб 5 раб. дн., разрешение через 7 раб. дн. после оплаты	прил. 2 п. 17², 18
2	АПЗ	то же управление	проверка заявки 3 раб. дн., АПЗ 5, 8 или 10 раб. дн. после оплаты	прил. 3 п. 16, 22
3	Согласование архитектурной части проекта	главное управление строительства (малые объекты); территориальный архитектурно-градостроительный совет (крупные)	7 раб. дн.; 12 раб. дн.	прил. 4 п. 7, 18
4	Положительное заключение экспертизы в реестре	аккредитованная организация или ГУ «Республиканский центр экспертизы градостроительной документации»	15 дней (I кат.), 30 дней (II–IV)	ПКМ № 579, п. 34, 36
5	Разрешение на начало СМР и паспорт объекта с QR-кодом	территориальная Строительная инспекция	3 раб. дн.; действует 24 месяца	прил. 5 п. 15, 19
6	Заключения служб и акт приёмки	службы, дающие заключения	10 раб. дн.; повторно 5	прил. 6 п. 19, 21; ст. 32 Кодекса
7	Разрешение на эксплуатацию (ввод в эксплуатацию)	Инспекция или территориальное управление строительства	4 раб. дн.	прил. 6 п. 24, 30, 35
8	Регистрация права на объект	регистрирующий орган	2 раб. дн. после разрешения	прил. 6 п. 37

Инспекция — это Инспекция по контролю в сфере строительства и ЖКХ при Кабинете Министров (Указ № УП-66) и её территориальные инспекции. К заявке на начало работ (кроме частных домов) прилагают данные о лаборатории подрядчика, приказы о техническом, авторском и внутреннем контроле, сертификаты специалистов, проекты организации строительства и производства работ (прил. 5 п. 9); проект и заключение экспертизы Инспекция берёт из системы сама.

Что изменилось в 2026 году

С 1 июля. Для новых объектов отменено одновременное проектирование и СМР; в порядке эксперимента допускается поэтапный проект для объектов за собственные средства и прямые иностранные инвестиции, кроме многоквартирных домов, после экспертизы и регистрации этапа (Указ УП-104 от 04.06.2026, п. 7).
С 1 сентября. Указ предписывает объединить для реконструкции услуги «разрешение и АПЗ» в единую услугу архитектурного и градостроительного требования (п. 3) и вводит камеры видеонаблюдения на части новых объектов (п. 5); ПКМ № 200 пока сохраняет прежние названия. Ещё 5 рабочих дней — на устранение замечаний (п. 4 «д»).

Как подать заявку и в какой системе

Каналы. Через портал my.gov.uz (круглосуточно) или в центре государственных услуг; обмен между центром и органами только электронный (прил. 3 п. 6, 8; прил. 5 п. 6, 8). Подпись — ЭЦП или Mobile-ID, документы — PDF или JPEG.
Система «Прозрачное строительство» (Shaffof qurilish). Национальная информационная система Минстроя и ЖКХ: в ней автоматически учитываются АПЗ, согласования и разрешения, а положительное заключение экспертизы действительно только после внесения в её единый реестр (ст. 23 Кодекса; прил. 5 п. 5). Разрешение на начало СМР фиксируется на платформе «Государственный контроль в строительстве».
Отказ. Только по закрытому перечню оснований со ссылкой на норму (прил. 5 п. 17); повторная заявка на АПЗ или разрешение на эксплуатацию — за 10 рабочих дней без нового сбора (прил. 3 п. 12; прил. 6 п. 32).
Изменения в ходе стройки. Смена заказчика, подрядчика, технадзора, прораба, проекта или его стоимости, окончание лицензии — повод подать дополнение в течение 10 дней, иначе Инспекция вправе обратиться в суд о приостановке или сносе (прил. 5 п. 25).

Сколько это стоит

БРВ с 1 сентября 2026 года — 440 000 сум (Указ УП-115 от 23.06.2026). Это сборы за госуслуги по ПКМ № 200, а не госпошлина: в приложении к Закону ЗРУ-600 пошлины за разрешение на строительство нет. Скидка 50% — для людей из реестра социальной защиты и владельцев с инвалидностью I–II групп, не для бизнеса.

Платёж	Размер	В сумах	Основание
Разрешение на реконструкцию	0,5 БРВ (I кат.), 1 БРВ (II), 2 БРВ (III–IV)	220 000 / 440 000 / 880 000	прил. 2 п. 14
Сбор за заявку на АПЗ	1 БРВ; через my.gov.uz 90%	440 000 / 396 000	прил. 3 п. 11
Стоимость АПЗ	4 БРВ — новое строительство; 3,5 БРВ — реконструкция; 1 БРВ — большой дом; множитель 0,7–1,0 по населённому пункту, 0,6 вне его	1 760 000 / 1 540 000 / 440 000	прил. 3, табл.
Согласование проекта	0,5 БРВ (I кат.), 1 БРВ (II), 2 БРВ (III–IV)	220 000 / 440 000 / 880 000	прил. 4 п. 14
Экспертиза	по договору; в госцентре экспертизы — полная предоплата до выдачи заключения	по таблице приложения 6 к ПКМ № 579	ПКМ № 579, п. 30, 33
Разрешение на начало СМР	сбор не взимается; платёж госконтролю 0,2% стоимости СМР без НДС за 5 раб. дн.	при СМР на 10 млрд сум — 20 000 000	прил. 5 п. 12, 15, 20
Разрешение на эксплуатацию	30% БРВ; через my.gov.uz 90% этой суммы; акт приёмки без сбора	132 000 / 118 800	прил. 6 п. 18, 27

Строительные лицензии облагаются пошлиной по п. 32 приложения к ЗРУ-600: 10 БРВ (4 400 000 сум) за объекты повышенного риска, 75 БРВ (33 000 000 сум) за проектирование жилищно-гражданских объектов. Общий порядок лицензирования — в обзоре лицензируемых видов деятельности.

Частный жилой дом

Для дома до 2 этажей (без цоколя), 12 м и 500 м² схема короче:

Проект. Архитектурную часть делает проектная организация с лицензией: план участка, планы фундаментов и этажей, разрезы, фасад (прил. 4 п. 3¹, 6). АПЗ не нужен (прил. 3 п. 2).
Согласование. Проект согласует главное управление строительства и ЖКХ области (в Ташкенте — городское) за 7 рабочих дней; сбор для I категории — 220 000 сум. Строить без согласованного проекта запрещено, согласованный проект — основание начать работы (прил. 4 п. 5, 7).
Стройка. Экспертиза и разрешение Инспекции не нужны. Контроль частный (ПКМ № 167 от 13.04.2026): договор с проектировщиком, проверки не реже раза в месяц, заключение за 5 рабочих дней. По п. 1 постановления без заключения объект не принимают в эксплуатацию, но п. 5 Положения называет контроль добровольным и допускает письменный отказ при заключении договора на проект. Правила не касаются домов, начатых до 13.04.2026.
Ввод. Разрешение на эксплуатацию выдаёт орган строительства по месту объекта, нужен кадастровый паспорт (прил. 6 п. 24, 26).

Дом выше 2 этажей, 12 м или больше 500 м² идёт по полной цепочке: АПЗ (2 БРВ: сбор и стоимость, 5 рабочих дней), совет, экспертиза, разрешение Инспекции, приёмка. Строить его хозяйственным способом без договора подряда нельзя, а подрядчик должен иметь нужную лицензию (ст. 15, 17 Кодекса) и достаточную категорию в электронном рейтинге (прил. 5 п. 17). За нарушение правил строительства жилых домов и хозпостроек штраф 2 200 000–4 400 000 сум, то есть 5–10 БРВ (ст. 160 КоАО).

Ответственность: штрафы и самовольная постройка

Граждане и должностные лица отвечают по КоАО, юридические лица — по Закону ЗРУ-701; суммы при БРВ 440 000 сум, повторное нарушение наказывают строже.

Нарушение	Граждане / должностные лица	В сумах	Основание
Строительство без уведомления или регистрации в Инспекции	150 / 200 БРВ	66 000 000 / 88 000 000	КоАО, ст. 99 ч. 9
Строительство без положительного заключения экспертизы	70 / 100 БРВ	30 800 000 / 44 000 000	ст. 99 ч. 10
Строительство в запретной зоне или вопреки генплану	150 / 200 БРВ	66 000 000 / 88 000 000	ст. 99 ч. 8
Нарушения при проектировании и СМР (кроме малых объектов)	30 / 70 БРВ	13 200 000 / 30 800 000	ст. 99 ч. 1
Юрлицо: СМР без уведомления	25 БРВ	11 000 000	ЗРУ-701, ст. 52, 54, прил. 4, разд. III
Юрлицо: реконструкция без разрешения; эксплуатация без акта и разрешения	100 БРВ	44 000 000	прил. 4, разд. II, п. 32, 33
Юрлицо: нет АПЗ или заключения госэкспертизы	200 БРВ	88 000 000	прил. 4, разд. II, п. 29, 34

С 30 декабря 2026 года. Закон ЗРУ-1179 добавляет в ст. 99 КоАО часть 10: многоквартирный дом без разрешения Инспекции — 400 БРВ гражданам (176 000 000 сум) и 450 БРВ должностным лицам (198 000 000 сум); юрлицу за СМР без разрешения — 200 БРВ (88 000 000 сум) вместо 25 БРВ за СМР без уведомления. Часть 9 будет говорить о стройке «без разрешения» Инспекции, нынешние части 10–13 станут 11–14. После взыскания повторная стройка многоквартирного дома без разрешения — 3–5 лет лишения свободы (новая ч. 3 ст. 229³ УК), а при смерти человека или иных тяжких последствиях по ст. 229³ — 5–7 лет вместо 3–5. Сейчас по ч. 2 ст. 229³ УК за стройку без разрешения Инспекции после взыскания — 1–3 года лишения свободы или более мягкие меры.

Самовольная постройка — здание на неотведённом участке либо возведённое без необходимого разрешения или с существенным нарушением норм (ст. 212 ГК). Права собственности на неё не возникает, продавать, дарить и сдавать её в аренду нельзя. Суд сносит её за счёт построившего по иску пострадавшего лица или госоргана; право собственности суд вправе признать за владельцем участка с возмещением расходов застройщика, но не признает, если она нарушает чужие права или угрожает жизни.

По ПКМ № 192 от 28.03.2025 (с 27.06.2025) органы госархитектурного контроля Минстроя и ЖКХ выявляют объект по сигналу через «Ogoh fuqaro», «Прозрачное строительство» или космические снимки, дают 15 дней на самостоятельный снос, затем подают иск; сведения о взыскании идут в Кадастр с запретом распоряжаться объектом. Иск владельца о признании права приостанавливает снос до решения суда (п. 21–26). Положение не касается признания прав на самовольно занятые участки (п. 2). О проверках — в статье о контролирующих органах.

Типичные ошибки

Искать единое «разрешение на строительство» и пропустить АПЗ или согласование проекта.
Начать работы до разрешения Инспекции: основание для отказа и иска о приостановке или сносе (прил. 5 п. 5, 17).
Строить до экспертизы или без записи заключения в реестре: без неё оно недействительно; менять проект или этажность без повторной экспертизы.
Не подать дополнение за 10 дней при смене подрядчика, технадзора или проекта.
Нанять подрядчика без нужной лицензии или строить хозяйственным способом объект выше 2 этажей, 12 м, 500 м².
Эксплуатировать здание без акта и разрешения на эксплуатацию (ст. 32 Кодекса).
Покупать участок или объект, не проверив документы стройки (приобретение земли, сопровождение сделки).

Как Pactum помогает

Определяем режим для объекта: категория риска, АПЗ, экспертиза, разрешение Инспекции или только согласование проекта.
Ведём заявки по цепочке в my.gov.uz: готовим документы, следим за счетами и сроками, отвечаем на замечания.
Готовим договор подряда и проверяем лицензию подрядчика; оформляем строительную лицензию, если она нужна для вашего вида работ.
При предписании о сносе или иске готовим позицию; в суде интересы представляет адвокат партнёрского бюро по отдельному договору.

Сопровождение получения разрешения на строительство — от 10 000 000 сум; строительная лицензия — от 30 000 000 сум; договор подряда — от 1 000 000 сум. Сборы и платежи государству, экспертиза и услуги проектировщика оплачиваются отдельно; сроки рассмотрения устанавливают госорганы. Подробнее — на странице о недвижимости, земле и строительстве или на консультации юриста: 60 минут, 300 000 сум, засчитываются в стоимость услуги. Телефон +998 78 113 81 01, Telegram, info@pactum.uz, офис: Ташкент, ул. Афросиёб, 21.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение на строительство частного дома?

Для дома до 2 этажей, 12 м и 500 м² разрешение Инспекции и экспертиза не нужны, но проект согласует главное управление строительства за 7 рабочих дней (сбор 220 000 сум). Дом больше этих размеров проходит АПЗ, экспертизу и разрешение Инспекции.

Сколько стоит разрешение на строительство?

Единой цены нет: сбор за АПЗ 440 000 сум плюс стоимость АПЗ до 1 760 000 сум, согласование проекта 220 000–880 000 сум, 0,2% стоимости СМР госконтролю, разрешение на эксплуатацию 132 000 сум. Экспертиза, проектировщик и подрядчик оплачиваются отдельно.

Сколько времени занимает получение разрешения?

По регламентам: АПЗ 5–10 рабочих дней, согласование проекта 7 или 12, экспертиза 15 или 30 дней, разрешение на начало работ 3, на эксплуатацию 4 рабочих дня. Общий срок зависит от проектирования и замечаний.

Что грозит за строительство без разрешения?

Штраф по ч. 9 ст. 99 КоАО — 66 000 000 сум гражданину и 88 000 000 сум должностному лицу; юрлицо штрафуют по ЗРУ-701 на 11 000 000–88 000 000 сум. Возможен иск о приостановке или сносе.

Можно ли узаконить самовольную постройку?

Только через суд: право собственности может быть признано за владельцем участка, если постройка не нарушает чужих прав и не угрожает жизни, а он возмещает расходы застройщика (ст. 212 ГК). Иск о признании права приостанавливает снос.

Источники

Юрист перезвонит за 15 минут

Юрист ответит на вопрос из статьи. Пн–пт 9:00–18:00