投资者以为可以买下项目用地
资金已经投入，建筑已经建成或买下——但脚下的土地只有租赁权。抵押和资产保护方案因此失效，租赁期限成为项目的主要风险。
典型错误： 按照本国法域的逻辑规划交易结构。外国人和外商投资企业只能以租赁权取得土地，这一点必须在进入之前、而不是之后纳入模型。
简要回答
企业能否在乌兹别克斯坦取得土地所有权？
这取决于申请人是谁。乌兹别克斯坦法人可以基于所有权、永久使用权和租赁权持有土地，而私人所有权通过非农业用地私有化产生，依据为2021年11月15日第ZRU-728号法律。外国公民、外国法人、无国籍人以及外商投资企业（包括外资占比15%及以上的乌兹别克斯坦公司）只能通过租赁取得土地。私有化法中有单独一条列明了完全不得私有化的地块，因此必须在拍卖缴纳保证金之前核查地块的状态。
损失从何而来
常见的问题
这些不是抽象的风险，而是导致交易失败、令国家机关作出不利决定的真实情形。
在拍卖中拍得地块，却不能在上面建设
保证金已缴，合同已签，项目却无法通过：总体规划、红线、保护区和卫生防护区或土地类别不允许布置该项目。
典型错误： 把拍卖当成了核查。电子拍卖是提供地块的方式，而不是对拟建项目在该地块上可行的确认。
未完成全部审批程序就开工建设
项目无法投入使用，也就无法登记产权、出售或抵押。资产在物理上存在，在法律上却不存在。
典型错误： 跳过或事后补办链条中的某个环节：建筑规划任务书、设计概预算文件审批、城市规划文件审查、竣工验收。建设领域的全部行政规程均由一项统一决议批准。
项目被“为国家需要”征收
向权利人说明了用途，并提出按残值补偿，而权利人未核实依据就同意了。
典型错误： 没有将征收目的与法律相对照。关于为公共需要征收土地程序的法律载有封闭式的公共需要清单，不允许为其他目的征收。
项目被划入城市更新区域
商业用房的所有权人最后一个得知所在街区被纳入更新计划，并按照未经其参与讨论的条件签署协议。
典型错误： 《城市更新法》已于2026年6月10日签署，将于2026年12月12日生效。所有权人尚未研究参与和协商机制，而期限已经开始计算。
租赁合同未在税务机关备案
按规定的最低租金标准补征税款，也就是按双方实际并未支付的金额征税。
典型错误： “按商定内容”签订合同，却没有按期办理交易备案。不动产租赁、转租和借用交易的备案程序由单独的决议批准，而用于计税的最低租金标准每年确定一次。
付了款就以为自己是所有权人
在付款与登记之间，卖方可能为该不动产设定负担或将其再次出售。
典型错误： 以为有交接文书和钥匙就万事大吉。根据自2023年3月1日起施行的第ZRU-803号法律，不动产权利自国家登记之时起产生。
PPP项目发起人指望取得场地所有权
项目财务模型建立在私人合作方并不拥有的资产之上。
典型错误： 土地是在政府和社会资本合作（PPP）协议框架内提供给私人合作方的，此类地块的法律制度与一般购置不同。
成果
您将获得
交易前核查地块
土地类别、权利类型、限制和负担，是否属于不得私有化的地块清单，是否位于特殊条件区域。
办理土地权利
租赁、永久使用或非农业用地私有化——视申请人身份而定。
建设审批程序
按照行政规程链条推进项目：从建筑规划任务书到竣工验收。
产权登记
不动产登记证（地籍证）和产权国家登记——自此项目在法律上归您所有。
征收时的权益保护
依据封闭式的公共需要清单核查征收依据，并就补偿金额开展工作。
商业物业租赁
合同、按期在税务机关办理交易备案，以及符合计税用最低租金标准。
工作方式
服务流程
- 013–7天
项目法律审查
审查土地和建筑物的文件、限制、负担以及权利沿革。
- 021–2周
项目方案
确定可取得的权利类型和持有结构——尤其是项目中有外国参与方时。
- 03按项目阶段
审批与建设
推进项目完成各项审批程序，并处理审查意见。
- 04按各项服务期限
登记与运营
投入使用、地籍证、产权国家登记、办理租赁手续。
法律依据
法律如何规定
每一条均附有原始出处链接，您可以自行核实。
法人可以基于所有权、永久使用权和租赁权持有土地（现行《土地法典》第17条第1款）。
lex.uz——《土地法典》第17条外国公民和外国法人、无国籍人以及外商投资企业（根据第ZRU-598号《投资和投资活动法》，指外资占比不低于15%的企业）只能以租赁权的方式持有土地（经2023年10月23日第ZRU-871号法律修订的《土地法典》第17条第3款）。
lex.uz——《土地法典》非农业用地的私有化由2021年11月15日第ZRU-728号法律调整。
lex.uz——ZRU-728私有化法列明了不得私有化的地块，其中包括有矿产资源的地块和某些类别的土地（ZRU-728第12条）。
lex.uz——ZRU-728第12条用于经营活动和城市建设活动的土地通过电子在线拍卖提供（2018年4月20日第PP-3677号总统决议）。
lex.uz——PP-36772021年2月22日第ZRU-676号《城市规划法典》规定了城市规划文件审查和项目验收的程序。
lex.uz——《城市规划法典》统一的建设行政规程由2022年4月20日内阁第200号决议批准。
lex.uz——内阁第200号决议不动产权利自国家登记之时起产生；登记程序由2022年11月28日第ZRU-803号法律规定，该法自2023年3月1日起施行。
lex.uz——ZRU-803为公共需要有偿征收土地由2022年6月29日第ZRU-781号法律调整，该法载有封闭式的公共需要清单，不允许为其他目的征收。
lex.uz——ZRU-781政府和社会资本合作项目的土地在PPP协议框架内提供给私人合作方（2019年5月10日第ZRU-537号法律）。
lex.uz——ZRU-537地籍证的生成和非住宅物业的产权登记，作为政务服务通过统一互动政务服务门户办理。
my.gov.uz——地籍与登记
方案选择
您的项目可以取得哪种土地权利
| 申请人 | 所有权 | 租赁 |
|---|---|---|
| 乌兹别克斯坦法人 | 可通过非农业用地私有化取得，前提是该地块不在不得私有化的清单之内 | 可以 |
| 外商投资企业和外国法人 | 不可以——只能租赁 | 主要途径 |
| 外国公民 | 不可以 | 可以 |
| PPP私人合作方 | 土地在PPP协议框架内提供 | 按协议条件 |
权利类型不取决于投资者的意愿，而取决于其身份和地块类别。因此，地块和持有结构的核查应在拍卖和缴纳保证金之前完成——中标之后再想改变几乎不可能。
下一步
请介绍您的情况
请简要描述您的情况。我们会告诉您哪些事项切实可行、需要多长时间，并在了解工作范围后报价。我们以英文或俄文回复；您也可以用中文书写，我们会翻译后答复。
问答
常见问题
外国公司可以在乌兹别克斯坦购买土地吗？
不可以。外国公民、外国法人、无国籍人以及外商投资企业（外资占比15%及以上的乌兹别克斯坦公司）只能以租赁权的方式持有土地，且不能成为土地私有化的主体。对于涉及基本建设的项目，这会改变担保和融资方案，因此需要在架构设计阶段解决。
企业如何取得建设用地？
用于经营活动和城市建设活动的土地通过电子在线拍卖提供。但拍卖只决定地块归谁，并不确认拟建项目在该地块上可行——这一点需要单独核查。
我什么时候成为所购建筑物的所有权人？
自产权国家登记之时起。第ZRU-803号《不动产权利国家登记法》自2023年3月1日起施行，在登记记录完成之前，付款和已签署的交接文书都不能使买方成为权利人。
建设时需要办理哪些程序？
行政规程链条由2022年4月20日内阁第200号决议批准，城市规划文件审查和项目验收则由《城市规划法典》调整。遗漏的环节通常在投入使用时才被发现，而那时纠正的代价最高。
地块会被为国家需要而征收吗？
只能依据2022年6月29日第ZRU-781号法律规定的封闭式公共需要清单中的理由征收；不允许为其他目的征收。因此，权利人的第一步是将对方说明的用途与清单相对照，而不是讨论金额。
什么是城市更新？何时开始施行？
《城市更新法》已于2026年6月10日签署，将于2026年12月12日生效。该法规定了将街区纳入更新计划以及权利人参与的程序，因此商业物业的所有权人应提前了解相关机制。
房屋租赁合同需要登记吗？
不动产租赁、转租和借用交易须在规定期限内在税务机关备案，计税时适用每年确定的最低租金标准。未遵守的，将按最低标准补征税款。
PPP私人合作方能否取得土地所有权？
不能，适用的是另一种制度：根据第ZRU-537号法律，土地在政府和社会资本合作协议框架内提供给私人合作方。项目财务模型应考虑这一点，而不是寄望于日后将场地私有化。
为什么可以将此事交给我们
关于我们的可核实事实
这里没有客户评价和案例：它们无法核实。只列出您可以自行确认的内容。
- 每一条规定均附有lex.uz链接——《土地法典》和《城市规划法典》，以及关于土地私有化、产权登记、为公共需要征收和PPP的法律。
- 我们不公布媒体上讨论的擅自建设罚款数额：这是一读通过的法律草案，而不是现行规定。
- Pactum是乌兹别克斯坦的法律服务平台：目录中有5042项服务，您的申请将转给相应领域的专业律师。
本材料仅供参考，不构成针对您具体情况的法律意见。法规和收费标准会发生变化——请通过上方原始出处链接核对现行文本。如需评估您的情况，请 提交咨询申请.