الحقوق على قطعة الأرض، وإجراءات الترخيص في البناء، والتسجيل الحكومي للحقوق، والحماية عند نزع الملكية للمنفعة العامة.
هل يمكن للشركات تملّك الأراضي في أوزبكستان؟
يتوقف ذلك على صفة مقدّم الطلب. فالأشخاص الاعتباريون في أوزبكستان يمكنهم حيازة الأراضي بحق الملكية، أو الانتفاع الدائم، أو الإيجار، وتنشأ الملكية الخاصة عن طريق خصخصة الأراضي غير الزراعية بموجب القانون رقم (ZRU-728) الصادر في 15 نوفمبر 2021. أما المواطنون الأجانب والأشخاص الاعتباريون الأجانب وعديمو الجنسية، وكذلك المؤسسات ذات الاستثمارات الأجنبية — ومنها الشركات الأوزبكية التي تبلغ الحصة الأجنبية فيها 15% أو أكثر — فلا يحصلون على الأرض إلا بحق الإيجار. وتتضمن مادة مستقلة من قانون الخصخصة قائمة بالأراضي غير القابلة للخصخصة إطلاقاً، لذا يجب التحقق من وضع قطعة الأرض في أوزبكستان قبل دفع العربون في المزاد.
ليست هذه مخاطر نظرية، بل سيناريوهات تُفشل الصفقات وتقلب قرارات الجهات الحكومية ضدكم.
ضُخّت الأموال، وشُيّد المبنى أو اشتُري — وتحته مجرد إيجار. فينهار هيكل الرهن وحماية الأصل، وتصبح مدة الإيجار الخطر الرئيسي للمشروع.
الخطأ المعتاد: تُخطَّط هيكلة الصفقة وفق منطق الولاية القضائية للمستثمر. فالأجانب والمؤسسات ذات الاستثمارات الأجنبية لا يحصلون على الأرض إلا بحق الإيجار، ويجب أخذ ذلك في الحسبان في النموذج قبل الدخول، لا بعده.
دُفع العربون ووُقّع العقد، لكن المشروع لا يُجاز: فالمخطط العام، أو خطوط التنظيم، أو مناطق الحماية والحماية الصحية، أو تصنيف الأرض لا تسمح بإقامة المبنى المقصود.
الخطأ المعتاد: يُعامَل المزاد كأنه فحص للعقار. والمزاد الإلكتروني وسيلة لتخصيص الأرض، لا تأكيد على أن المبنى المزمع إقامته مسموح به عليها.
لا يمكن تشغيل المبنى، ومن ثم لا يمكن تسجيل الحق فيه ولا بيعه ولا رهنه. فالأصل موجود مادياً وغائب قانونياً.
الخطأ المعتاد: يُتخطّى أحد حلقات السلسلة أو يُستكمل بأثر رجعي: التكليف المعماري والتخطيطي، والموافقة على وثائق التصميم والتكاليف، وخبرة وثائق التخطيط العمراني، والاستلام. وجميع اللوائح الإدارية في البناء معتمدة بقرار واحد.
يُبلَّغ صاحب الحق بالغرض ويُعرض عليه تعويض بالقيمة المتبقية، فيوافق دون التحقق من الأساس القانوني.
الخطأ المعتاد: لا يُطابَق غرض النزع مع القانون. فقانون إجراءات نزع الأراضي للمنفعة العامة يتضمن قائمة مغلقة بهذه الاحتياجات ولا يجيز النزع لأي غرض آخر.
يكون مالك المحل التجاري آخر من يعلم بإدراج الحي في البرنامج، فيوقّع اتفاقاً بشروط نوقشت في غيابه.
الخطأ المعتاد: وُقّع قانون التجديد العمراني في 10 يونيو 2026 ويدخل حيز النفاذ في 12 ديسمبر 2026. ولم يدرس الملاك بعد آلية المشاركة والموافقة، في حين أن المهل بدأت بالفعل.
تُفرض الضريبة على أساس الحد الأدنى المقرر للإيجار، أي على مبلغ لم يدفعه الطرفان قط.
الخطأ المعتاد: يُوقَّع العقد «كما اتُّفق» ولا تُسجَّل الصفقة في موعدها. وإجراءات تسجيل صفقات الإيجار والإيجار من الباطن والإعارة في العقارات معتمدة بقرار مستقل، والحدود الدنيا لأغراض الضريبة تُحدَّد سنوياً.
بين الدفع والتسجيل يتمكن البائع من ترتيب أعباء على العقار أو بيعه مرة ثانية.
الخطأ المعتاد: يُفترض أن محضر التسليم والمفاتيح تحسم المسألة. لكن الحق في العقار ينشأ من لحظة التسجيل الحكومي وفق القانون رقم (ZRU-803) الساري منذ 1 مارس 2023.
يُبنى النموذج المالي للمشروع على أصل لا يملكه الشريك الخاص.
الخطأ المعتاد: تُخصَّص الأرض للشريك الخاص في إطار اتفاقية الشراكة بين القطاعين العام والخاص، ونظام هذه الأرض يختلف عن الاقتناء العادي.
تصنيف الأرض، ونوع الحق، والقيود والأعباء، وإدراجها في قائمة الأراضي غير القابلة للخصخصة وفي المناطق ذات الشروط الخاصة.
إيجار أو انتفاع دائم أو خصخصة قطعة أرض غير زراعية — مع مراعاة صفة مقدّم الطلب.
نقود المشروع عبر سلسلة اللوائح الإدارية: من التكليف المعماري والتخطيطي حتى الاستلام.
جواز السجل العقاري (الكاداستر) والتسجيل الحكومي للحق — اللحظة التي يصبح فيها العقار ملككم قانونياً.
نتحقق من الأساس وفق القائمة المغلقة لاحتياجات المنفعة العامة، ونعمل على مقدار التعويض.
العقد، وتسجيل الصفقة لدى السلطة الضريبية في موعدها، والالتزام بالحدود الدنيا لأغراض الضريبة.
نراجع وثائق الأرض والمبنى، والقيود، والأعباء، وتاريخ الحقوق.
نحدد نوع الحق الممكن تحقيقه وهيكل الملكية — لا سيما إذا كان في المشروع شريك أجنبي.
نقود المشروع عبر إجراءات الترخيص ونعالج ملاحظات الخبرة.
التشغيل، وجواز السجل العقاري، والتسجيل الحكومي للحق، وترتيب الإيجار.
كل بند مرفق برابط إلى المصدر الأصلي لتتحققوا منه بأنفسكم.
يجوز للأشخاص الاعتباريين حيازة الأراضي بحق الملكية، أو الانتفاع الدائم، أو الإيجار (الفقرة الأولى من المادة 17 من قانون الأراضي بصيغته النافذة).
lex.uz — المادة 17 من قانون الأراضيلا يجوز للمواطنين الأجانب والأشخاص الاعتباريين الأجانب وعديمي الجنسية، وكذلك المؤسسات ذات الاستثمارات الأجنبية (وهي وفق القانون رقم (ZRU-598) بشأن الاستثمارات والنشاط الاستثماري المؤسسات التي لا تقل فيها الحصة الأجنبية عن 15%)، حيازة الأراضي إلا بحق الإيجار (الفقرة الثالثة من المادة 17 من قانون الأراضي بصيغة القانون رقم (ZRU-871) الصادر في 23 أكتوبر 2023).
lex.uz — قانون الأراضيتخضع خصخصة الأراضي غير الزراعية للقانون رقم (ZRU-728) الصادر في 15 نوفمبر 2021.
lex.uz — ZRU-728يتضمن قانون الخصخصة قائمة بالأراضي غير القابلة للخصخصة — ومنها الأراضي التي تحتوي على رواسب معدنية وأراضي فئات معينة (المادة 12 من القانون ZRU-728).
lex.uz — المادة 12 من القانون ZRU-728تُخصَّص الأراضي للنشاط التجاري والعمراني عبر مزاد إلكتروني على الإنترنت (القرار الرئاسي PP-3677 الصادر في 20 أبريل 2018).
lex.uz — PP-3677يحدد قانون التخطيط العمراني رقم (ZRU-676) الصادر في 22 فبراير 2021 إجراءات خبرة وثائق التخطيط العمراني واستلام المباني.
lex.uz — قانون التخطيط العمرانياللوائح الإدارية الموحدة للبناء معتمدة بقرار مجلس الوزراء رقم 200 الصادر في 20 أبريل 2022.
lex.uz — قرار مجلس الوزراء رقم 200ينشأ الحق في العقار من لحظة التسجيل الحكومي؛ وتحدد الإجراءاتِ أحكامُ القانون رقم (ZRU-803) الصادر في 28 نوفمبر 2022، الساري منذ 1 مارس 2023.
lex.uz — ZRU-803يخضع نزع الأراضي للمنفعة العامة مقابل تعويض للقانون رقم (ZRU-781) الصادر في 29 يونيو 2022، الذي يتضمن قائمة مغلقة باحتياجات المنفعة العامة ولا يجيز النزع لأي غرض آخر.
lex.uz — ZRU-781تُخصَّص الأراضي لمشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص للشريك الخاص في إطار اتفاقية الشراكة (القانون رقم ZRU-537 الصادر في 10 مايو 2019).
lex.uz — ZRU-537يُقدَّم إعداد جواز السجل العقاري وتسجيل الحقوق على العقارات غير السكنية كخدمة حكومية عبر البوابة الموحدة للخدمات الحكومية التفاعلية.
my.gov.uz — السجل العقاري والتسجيل| مقدّم الطلب | الملكية | الإيجار |
|---|---|---|
| شخص اعتباري أوزبكي | ممكنة عبر خصخصة قطعة أرض غير زراعية، إذا لم تكن مدرجة في قائمة الأراضي غير القابلة للخصخصة | متاح |
| مؤسسة ذات استثمارات أجنبية وشخص اعتباري أجنبي | غير متاحة — الإيجار فقط | المسار الرئيسي |
| مواطن أجنبي | غير متاحة | متاح |
| الشريك الخاص في الشراكة بين القطاعين العام والخاص | تُخصَّص الأرض في إطار اتفاقية الشراكة | وفق شروط الاتفاقية |
لا يتحدد نوع الحق برغبة المستثمر، بل بصفته وبتصنيف قطعة الأرض. لذا يُجرى فحص الأرض وهيكل الملكية قبل المزاد وقبل دفع العربون — فتغيير ذلك بعد الفوز شبه مستحيل.
سندرس وضعكم ونخبركم بما يمكن إنجازه فعلياً وفي أي مدة، ونحدد التكلفة بعد فهم نطاق العمل — فأي رقم قبل ذلك سيكون مختلَقاً. نرد باللغة الإنجليزية أو الروسية، ويمكنكم الكتابة إلينا بالعربية وسنتولى ترجمة رسالتكم.
هل تريد مناقشة الأمر مع محامٍ أولاً؟
استشارة لمدة 60 دقيقة — 300 000 سوم، بدفع مسبق. يُحتسب المبلغ ضمن سعر الخدمة إذا طلبتها.
احجز استشارةلا توجد هنا شهادات عملاء ولا دراسات حالة: إذ لا يمكن التحقق منها. فقط ما يمكنكم تأكيده بأنفسكم.
هذه المادة للعلم فقط وليست استشارة قانونية بشأن وضعكم الخاص. القواعد والأسعار تتغير — تحققوا من الصياغة الحالية عبر روابط المصادر الأصلية أعلاه. لتقييم حالتكم، أرسلوا طلباً.